继承是不动产登记中经常遇到的问题，以往，在涉及继承的登记中错误极为少见。究其原因，是一直执行了司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》[司公通字(1991)117号]的规定，将房屋继承登记的申请以公证作为前置条件。在这种情况下，登记机构对继承登记的审查较为轻松。在《公证法》第十一条规定了有法律、行政法规规定的当事人才应当向公证机构申请办理公证之后，前述117号文随后废止，这使得登记机构的审查压力骤增。对因继承而申请的不动产登记的审查，成了工作中的一个难点。

　　即将实施的《民法典》对继承问题作出了一些新的规定，需要我们尽快地熟悉和掌握。本文就《民法典》中与不动产继承登记密切相关的几个新的规定和继承登记中的问题作一点探讨。

　　一、被继承人死亡顺序的推定

　　《民法典》在第一千一百二十一条第二款规定了“相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡；辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承”。对相互有继承关系的被继承人死亡顺序的推定，最高人民法院在 1985年9月发布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)第二条就作了规定。《民法典》立法时吸纳了这一规定，并在文字上作了一些修改，使表述更为清楚。

　　相互有继承关系的人在同一事件中死亡，如果能够确定这些人死亡的先后顺序，就应当依照实际死亡的顺序，按照法律的规定来处理继承问题。然而，当某一事件突发时，遇难者死亡的时间先后大部分难以得知。如果遇难者中有相互有继承关系的人，又无法确知其死亡时间的先后，就不能准确地确定继承人(如：相互有继承关系的甲和乙两人在同一事件中死亡，倘若是甲先行死亡，则因继承从被继承人死亡时就开始，乙对甲的财产就有继承的权利。虽然乙随即也在同一事件中死亡了，但乙的继承人可以对原属甲的财产进行转继承；倘若是乙先死亡，则情况恰恰相反。所以，如果不知道甲和乙死亡时间的先后，就无法准确地确定继承人，并易于在继承人之间产生难以解决的纷争)。因此，法律对此作出了规定，当难以确定被继承人死亡时间的先后时，用推定的方式来确定。

　　推定是依据法律的规定，通过对某一已知的事实的推断，作出对未知的另一事项的判断。推定的结论并不一定与实际相符，但如果没有充分证据对推定的结论进行否定时，就可以作为法律上的事实。所以《民法典》的这一规定明确了进行这种推定的前置条件是“难以确定死亡时间”，如果能够确定死亡的时间，就不适用这一条款。

　　什么情况下是“没有其他继承人”?这是指某个遇难者除了在同一事件中已经一起死亡的继承人以外，再没有其他的继承人了。本来他们之间既然相互有继承关系，就都是有继承人的。但是事件发生后，如果某个遇难者所有的继承人都在同一事件中死亡，这种情况就属于“没有其他继承人”。原来高法在上述《意见》中的规定是“推定没有继承人的人先死亡”，就是在事件发生后，已经产生了没有继承人的人，推定这个没有继承人的人先行死亡。  《民法典》在这一条规定中加上了“其他”两字，改为“推定没有其他继承人的人先死亡”。“没有其他继承人”，就是在事件中没有幸存的继承人，事件以外也没有其他的继承人。

　　推定没有其他继承人的人先死亡，是为了充分保障人的继承权，避免财产不当地变成无主财产。

　　在《民法典》实施以前，对死亡顺序的推定应当通过司法程序．而《民法典》实施以后，这一法律规定可以直接作为登记机构对登记申请进行审查的依据。

　　二、“打印遗嘱”和“录像遗嘱”

　　与《继承法》相比，《民法典》增加了“打印遗嘱”和“录像遗嘱”，这也是适应社会发展而作出的一项新规定。

　　几年前，上海市的一家法院曾以不符合法定形式为理由认定一份打印遗嘱无效。这一份遗嘱已经能够证明是立遗嘱人自己打印的，在立遗嘱人的电脑里还留有内容完全相同的遗嘱。遗嘱打印后，立遗嘱人还在打印遗嘱上亲笔签名，这一签名经鉴定确系立遗嘱人所签，但是没有写上日期。由于当时法律还没有打印遗嘱的规定，所以，对计算机能否作为一种书写工具、自己打印能否算是亲笔书写?成了案件争议的主要问题。最后法院认定：打印不能看作是亲笔书写。所以，这一遗嘱不符合自书遗嘱应当满足的其他两个条件：亲笔书写和在遗嘱上注明年、月、日，遗嘱因此被认定无效。

　　对这一案件的判决，曾经有过一些不同的意见，主要是立遗嘱人的意思表示是真实的，认定遗嘱无效则违背了立遗嘱人的意愿，且当时的法律对打印遗嘱并没有规定。但客观地看，打印与书写还是存在着明显的区别，主要是打印件没有可供鉴定的笔迹。所以，对打印的遗嘱，《民法典》规定“遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页上签名，注明年、月、日”，这样的规定可以保证每一页内容的真实性。

　　由于科技的发展，目前录像极为方便，因此在今后的实践中，录音和口头的遗嘱估计会大大减少，而录像遗嘱会多于录音遗嘱。录音遗嘱和录像遗嘱实际上是两种不同形式的遗嘱，应当满足的条件也必然会有一定的区别。因此，《民法典》第一千一百三十七条规定：在录像遗嘱中除了应当和录音遗嘱一样记录遗嘱人和见证人的姓名以及年、月、日以外，还应当记录遗嘱人和见证人的肖像。

　　三、公证遗嘱不再优先

　　经公证的遗嘱具有真实性和合法性，在《民法典》实施前，《继承法》第二十条赋予公证遗嘱以优先的效力，规定了其他形式的遗嘱“不得撤销、变更公证遗嘱”。当事人凭公证遗嘱申请，登记机构的审查较为简便，即或产生登记差错，其责任也主要是由公证机构承担。《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)也规定：申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，可以直接“按
 《条例》《实施细则》的相关规定办理登记”，而对不能提供公证遗嘱的，则要求“全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验”  (《规范》 1．8．6．2)。

　　《民法典》第一千一百四十二条规定了“立有数份遗嘱．内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”，不再保留《继承法》对公证遗嘱具有优先效力的规定。因此，对不动产登记机构而言，即使当事人持公证遗嘱申请，还要了解在设立公证遗嘱后是否还有其他形式的遗嘱。

　　由于公证遗嘱不再优先，今后公证遗嘱估计会相对减少。而大部分遗嘱在设立时，立遗嘱人不一定能获得专业的法律帮助。因此，对公证以外的遗嘱，登记机构在审查时除了注意遗嘱应当符合法定的形式外，还要审核其内容的合法性。常见的就是在遗嘱中处分配偶或他人的财产、剥夺未成年人的继承权等。如果在遗嘱中出现这些不合法的内容，不合法的部分不产生法律效力。

　　四、代位继承和转继承

　　代位继承在《继承法》中就已经作了规定，但是《继承法》将代位继承限制在被继承人的子女的晚辈直系血亲这一范围(第十一条)，被继承人的兄弟姐妹的子女则不在此列。《民法典》在规定代位继承时，增加了“被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承”(第一千一百二十八条)。对被继承人的子女来说，是由子女的直系晚辈血亲代位继承；没有第一顺序继承人时、且被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。这一规定实际上扩大了遗产继承人的范围，让遗产尽可能地由被继承人的亲属继承。

　　转继承是《民法典》的一项新的规定，在此之前，最高人民法院在《意见》中对转继承作了规定。在《规范》中已经有关于因转继承而申请的条文，但是《规范》并未对转继承的登记作出具体的规定。

　　按《民法典》第一千一百五十二条的规定，转继承应具备的三个条件是：

　　1．继承人没有放弃继承(如果继承人已经表示放弃继承，那应当按照继承人的选择)；

　　2．继承开始后，继承人于遗产分割前死亡(继承从被继承人死亡时开始，如果没有作出放弃继承的表示的，应视为已经接受继承。接受继承并对遗产进行了分割，那就是已经对遗产作出了处理。不再存在转继承的问题)；

　　3．遗嘱另有安排的除外(如果继承人立有遗嘱，在遗嘱中对被继承人的遗产另有安排，那也不再存在转继承的问题)。

　　代位继承和转继承都是在特定条件下产生的，两者的区别是：代位继承是被继承人的子女或兄弟姐妹先于被继承人死亡，而转继承是被继承人先行死亡；代位继承人限于被继承人的子女的直系晚辈血亲或是被继承人的兄弟姐妹的子女。转继承人则可以是(被转继承的)继承人的全部继承人。

　　五、胎儿继承的登记问题   

　　《民法典》第十六条作出了和《民法总则》第十六条完全相同的规定，规定了对胎儿利益的特殊保护，即涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。

　　人的民事权利能力应当从出生时起，胎儿尚未出生，依此则胎儿并不具有民事权利能力，但是《民法典》第十六条规定“胎儿视为具有民事权利能力”，“视为”就是虽然不是但看作是。业内有人因此而主张在继承时对应当保留胎儿的继承份额先以胎儿名义申请登记，如果胎儿娩出时为死体的，则胎儿的份额今后再按法定继承办理，对原来的登记进行更正。

　　但是，《民法典》的规定是“涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力”，这一规定是为了保护胎儿应得的权益，不能将其理解为在所有场合都可以将胎儿看作具有民事权利能力。且胎儿还没有法定的名称，无法提出登记的申请。因此。笔者主张在胎儿娩出前暂缓登记，因为从继承开始到胎儿娩出，最多是等待几个月的时间。且法律已明确规定：没有表示放弃继承的，视为接受继承；因继承取得物权的，自继承开始时就发生效力，无须经登记生效。因此，暂缓登记并不影响当事人的合法权益。待胎儿娩出后，再行登记。这样既无法律上的障碍，也方便了申请人。

　　六、夫妻共同遗嘱

　　夫妻共同遗嘱和一般遗嘱的主要区别就是遗嘱的生效时间，一般的遗嘱从立遗嘱人死亡时生效，而夫妻共同遗嘱一般并不因某一方死亡而全部生效。

　　在实际工作中，夫妻共同遗嘱并不少见。由于共同遗嘱易于在执行时出现问题，学界有很多人对夫妻共同遗嘱持反对态度，甚或主张共同遗嘱无效。世界各国对此也有不同的规定，有一些国家就立法禁止两个或两个以上的人设立共同遗嘱(如法国)，也有一些国家立法规定夫妻可以设立共同遗嘱(如德国)。

　　《民法典》未规定可以设立共同遗嘱，但也未作出禁止性规定。因此，按照法无禁止即可为的原则，夫妻双方应是可以用共同遗嘱处分其财产。

　　夫妻共同遗嘱的内容可分为三类：

　　1．共同指定第三人为遗产继承人。

　　这类遗嘱应当在共同遗嘱人均死亡后整个共同遗嘱才发生效力。一方死亡后，如果健在的一方改变自己的遗嘱，不应影响遗嘱继承人对已成为遗产部分的继承。

　　2．相互指定对方为自己的遗产继承人。

　　这种遗嘱自夫妻中任何一方死亡时即可全部生效。因为在这种情况下，健在一方在遗嘱中的意思表示因不再具有实际意义而无须考虑。

　　3．互相指定先由健在的对方继承，待双方都死亡后，再由指定的继承人继承。

　　这种情况一方死亡仅导致遗嘱部分生效，双方都死亡时遗嘱方才全部生效。但是这种遗嘱有一个潜在的问题：立遗嘱一方死亡，遗嘱就部分生效，登记机关如果允许健在一方持此遗嘱先登记为其所有，健在一方则可以作为登记簿记载的权利人另立遗嘱，这样就可能会违背原来共同遗嘱的原意。如果登记机关不允许其登记，则缺乏法律依据。这一问题是共同遗嘱本身的弊病所引起的。所以，登记机关可以建议当事人待遗嘱全部生效后再来申请。如果健在一方坚持要申请登记的，应当允许持此遗嘱先登记为其所有。

　　对夫妻共同遗嘱，应注意的是应当是公证遗嘱或代书遗嘱，不应有自书的遗嘱，因为一份遗嘱不可能由两个人一起亲笔书写。

　　《民法典》中与继承相关的规定的实施，将更有利于当事人按照自己的意愿处置财产，充分地保护当事人继承的权利。《民法典》的规定是法律对继承制度的完善，体现了我国立法的进步。但这些新的规定也给不动产登记机构带来一些新的需要研究的问题。《规范》对因继承而申请的登记作了较为详细的规定，但其中有一些规定与法律并不完全相合。如不分有无第一顺序继承人，一律要求“全部法定继承人到场”(1．8．6．2)。对登记的审查，也超出了《不动产登记暂行条例》规定的要求。如规定“发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况”(1．8．6．4)。虽然在这一规定前加有“认为需要进一步核实情况的”作为前置，但是一旦纠纷发生，则众口一词会认为是需要核实的。现在各地登记机构都大幅度压缩了办理登记的时间，《规范》的一些规定明显不相适应(如《规范》1．8．6．2的一些规定)，也给申请人带来了不必要的麻烦。因此，建议及时对《规范》进行必要的修订，按照《不动产登记暂行条例》第十六、十七和十八条的规定，重申申请人应当对申请材料的真实性负责，并明确规定登记机构的审查责任。

　　按《不动产登记暂行条例》规定，登记机构应尽的审查责任是：

　　1．申请材料齐全、符合法定形式；

　　2．有关证明材料、文件与申请登记的内容一致；

　　3．登记申请不违反法律、行政法规规定。

　　只有这样，才能方便社会公众，并使登记机构得以合理地承担责任，把不动产登记工作做得更好。