第二十九期

楼市动态

1、“中国广播网经济之声”《央广财经评论》报道：多地房价持续反弹，专家担忧调控进入危险时刻。这两天关于个别城市房价开始反弹的消息屡见不鲜，北京和深圳的极少数楼盘还出现了千人排队抢房的现象。此外，万科、恒大、中海、保利置业、华润等房企公布了5月经营情况，都是全线飘红，万科、保利、恒大、中海四家龙头房企首次出现单月成交共同突破百亿元。有媒体报道，6月9日，北京某豪宅项目对外宣布认购8亿元，单套价格在1200万到1300万的项目，一天就售出了几十套。6月10日在深圳，某楼盘再现千人排队购房的"盛况"，项目均价在每平方米21000到23000元，最低的单价也要17000元。据开发商说，这样的价格，当天推出近1000套房源也都全部售尽。近期一线城市住宅均价上涨，与住房的供应结构有关，豪宅和高档住宅集中放量。而且购买这些产品的人群，大部分属于"限购"的对象。有分析人士说，央行最近的一次降息，是导致楼市反弹的直接原因。降息直接降低了购房成本，这相当于降价促销，增强了购房者的支付能力，再加上货币松动的迹象，使得一部分人愿意靠买房、置办资产来抵御通胀。经济之声特约评论员马光远认为，降息是导致楼市反弹的一个重要因素。关于房地产调控，目前可以说仍然处在胶着的状态当中。而此时，关于放松调控的谣言四起，无疑是对楼市调控信心的一种动摇。自从2009年下半年以来，楼市调控一再加码，国家相继推出限购令、加强房企金融监管等措施，近两年的时间，才换来"高房价"稍稍低头，楼市进入稳步回调。这个时候，宏观调控更应该传达出明确的信号，告诉市场不能任由房价反弹，否则不仅会让楼市调控成果前功尽弃，还会影响整个经济结构调整的大局，影响社会稳定。

2、《人民日报海外版》6月14日 报道：量增价升难言见底，局部回暖不改楼市降价趋势，调控政策并未转向。局部回暖不改楼市降价趋势，5月的楼市十分热闹，颇有“乱花渐欲迷人眼”的架势，成交量放大、价格回升，二手房也闻风而动，坐地起价，部分地区甚至出现排队购房的“长龙”，而根据国家统计局公布的数据，5月份全国商品房成交面积和销售额，比4月份分别上涨了15%、20%。房地产真的是回暖见底了吗？业内专家指出，回暖呈现结构性特征，由购买者的刚性需求、开发商以价换量的销售策略等因素导致，并不表明房价探底成功、重拾升势，未来的房价仍将呈现“稳中有降”的趋势。楼市回暖有结构性特点，5月份，40个大中城市，逾八成城市房地产成交量环比上涨。其中，四大一线城市北京、上海、广州、深圳5月的成交量均创下限购以来新高。中国房地产协会副会长陈国强对本报记者表示，成交量的回升实际上具有结构性的特点。他认为，一方面由部分区域的热销楼房带动，同时，大量的楼盘还呈现出不景气的特征；另一方面，购房群体也有明显特征，虽然有一些改善型的高档楼房销售增长，但首次买房的“刚需”则占据了购买主体。谈论“楼市见底”为时尚早。

3、《中国房地产报》6月15日报道：12部门联合发文鼓励民资进物流地产。6月8日，国家发改委、证监会等12部门联合下发了《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》（下称《意见》），其中明确提出，支持民间资本投资运输、仓储、配送、分拨、物流信息化以及物流园区等领域的物流基础设施建设，并在土地政策和融资环境上给予物流企业更多的优化支持，其中包括“完善民营物流企业融资担保制度，发展物流业股权投资基金，积极支持符合条件的民营物流企业上市和发行债券等”。《意见》出台的背后，是中国内需增长推动物流行业的飞速发展和现代化物流设施严重的供给不足。仲量联行中国工业部总监司徒艺指出，中国是世界制造业中心和贸易中心，其高速发展的国内市场、迅猛增长的零售业、方兴未艾的电子商务和产业链上移都为物流地产市场提供了无限的增长潜力。尤其是在北京、上海这样的一线城市，物流仓储设施本来就供不应求，加之符合国际标准的现代化设施还不到总量的50%，因此近年来租金迅速提升。即便如此，这些区域优质的物流仓储仍然是“一库难求”，普洛斯、嘉民集团等知名专业开发商建设的物流物业甚至在前期规划时就已经被预订一空。

4、长城在线6月16日讯：日售百套房，石家庄楼市小“暖风”已吹一周。时隔三年半后，央行于近日再次宣布降息，随后央行又被曝要求重启7折房贷。对于房产市场来说，利率条件一时出现难得利好。尽管国家的调控并未动摇，但刚需与房企已开始频频跃动，助推省会楼市渐次回暖。6月8日起，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。 这是自2008年12月27日央行宣布降息0.27个百分点以来，央行在近三年半内首次宣布降息。此次降息前，去年年底央行连续下调存款准备金率，可以说现在的资金面相对充裕。这对于开发企业来说，也算是一个利好。在降息的波澜还没有过去，央行又被曝重提首套房贷7折利率。虽然目前省会还没有出现7折利率，但这个消息无疑又一次提振了刚性需求置业者们的信心。成交走高房企频动，尽管房地产市场调控政策不动摇，此次降息也不是针对楼市，但等待已久的刚需们还是在这个利好下迸发。据石市住房保障与房产管理局的统计数据，自降息消息发布以来，省会楼市成交量一直维持在高位。从6月8日到昨日，除休息日外，商品房交易备案量每天都保持在百套以上。而此前即使在五一期间，日均备案量也只有五六十套。

5、《广州日报》6月18日报道：楼市回暖，速度超过预期。从楼价上看，今年买房比去年要划算，去年初成交缩量价格坚挺，银根紧缩导致资金成本飞涨，首次置业者也要基准利率放贷。今年入市的买家，尤其是今年初入市的人士，无疑是抄小底成功，因为今年初楼市筑底明显，海珠区不少新盘以一万六七开价，消化速度极快，且由于银行降低法定存款准备金率，首次置业9折、8.5折重临。去年楼市停涨，但买家的利息支出抵消了楼价停涨的正面因素，今年楼价下调且利率优惠，买家享双重福利。

政策动向

1、《广州日报》6月15日报道：全国人大财经委副主任贺铿表示新收入分配方案月底过会。全国人大财经委员会副主任贺铿昨日参加中国国际经济交流中心举办的 “经济每月谈”会议期间接受本报采访时说：“即将出台的新的收入分配方案将采取提高最低工资标准等国际通行做法，并在税收等方面综合考虑，增加中低收入者收入水平。” 他透露，6月底全国人大常委会将通过国务院提交的新的收入分配方案，这将有利于提振消费，也被认为是国务院下半年着力实现经济稳增长的重要举措之一。

2、《广州日报》6月5日报道：全国人大财经委副主任贺铿指出：关注“稳增长”，房地产资金链断裂是下半年最大风险、十多万亿的地方债务则是贺铿认为的第二大风险。当记者对于下半年经济最大的风险的看法时，贺铿回答说，“最大的风险在房地产，房地产企业资金存在的问题不能低估”。贺铿说，房地产调控一定要稳妥，反弹肯定会出现大问题，下滑得太快也会出现问题。近期“政府托市”传言不可信，对于最近疯传部分地区房价回暖甚至已开始反弹的说法，贺铿认为并不可信，“当前房价显然并没有达到调控的目标，但也没有明显反弹的迹象” ，“调控必须坚持下去。现在的房价已经有水分，有泡沫，这一点中央看得很清楚，不能等着任由它慢慢发酵”。打击炒房，必须出台房产税。然而上海、重庆进行的房产税试点方案，在贺铿看来并无太大的推广价值。他认为，未来房产税的设计应该是在不增加现有房主负担的前提下，采取累进税制。以新拥有超过多少房子作为纳税对象。拥有越多，税费越高，要控制不合理的住房拥有，特别是要对空置房采取手段，以此解决刚需合理住房问题。他还指出“提振经济关键还是回归到供给”。当前提振经济离不开四个路径，一是解决收入分配合理性，二是采取结构性减税，三是稳定汇率保护外贸，加快推进利率市场化，四是转变经济增长方式，不要盯着GDP，关键是让百姓得实惠获利。

3、《人民日报》6月13日 报道：全国层面的管理办法首次出台，吸引部分住房需求。住房和城乡建设部日前出台《公共租赁住房管理办法》，对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。这是我国开始大规模建设公租房、并将公租房作为重点推进。保障性安居工程建设以来，首次出台全国层面的公租房管理办法。《办法》对公租房的租金标准、准入门槛、退出机制等都作出了相应的规定。住房和城乡建设部12日公布的《公共租赁住房管理办法》提出，申请公共租赁住房，必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。这样的规定，实际上放宽了户籍限制。去年起，国务院明确提出要以公租房为重点推进保障性安居工程建设。这主要是因为随着城镇化发展，新就业的职工和进城务工人员群体越来越大，还有一部分不符合分配廉租住房的居民有阶段性的住房需求，公共租赁住房正是为了满足这类需求。这就决定了公租房的覆盖群体比较宽，城镇中等偏下收入家庭、城市大学生以及进城务工人员，都是公租房的保障对象。如果对公租房申请对象设定户籍门槛，只有本地户籍居民能申请，就不可能实现这么宽的覆盖范围。

行业信息

1、“中证网”6月12日报道：国土资源部:保护合法权益整治土地闲置。近年来我国经济快速发展，土地管理形势发生了较大变化。原《闲置土地处置办法》在执行中遇到一些新的情况。如闲置土地处置涉及当事人重大财产权益，但现行处理方式缺少与当事人协商环节；闲置土地认定标准、处置主体等缺乏处置程序性规定，需要进一步明晰；因政府原因导致的闲置土地占了较大比例，需要妥善处置盘活利用等。主要坚持三项基本原则：坚持依法从严和权益保障原则，充分体现土地权利人利益诉求和权益保障。坚持以用为先和惩防并重原则。促进已有闲置土地盘活利用，尽量避免产生新的闲置土地。坚持适用可行和操作具体原则，进一步明确处置程序。《办法》明确要求必须是“净地”，禁止“毛地”出让，就避免因拆迁等原因造成的土地闲置。市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。明确出让合同和划拨决定书应当约定开工、竣工时间和违约责任，强化违约责任对土地使用者和政府双方的约束；项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定；约定、规定动工开发时间应当综合考虑，为动工开发预留合理时间；因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期等。闲置土地的认定标准更加清晰，操作性更强。过去由于没有“动工”状态的具体标准，管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象，不利于闲置土地的认定和处置。另外，开发建设面积占应动工开发建设总面积1／3或已投资额不足25%的计算标准也不清晰，闲置认定的难度很大。特别强调闲置土地处置的一些程序，比如调查认定、组织听证等，以保障土地使用权人合法权益。（欧阳 摘编）

2、《广州日报》6月17日报道：央行、银监会双双发声明否认“房贷放松论”。央行声明 个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。银监会声明2012年6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。昨日，央行和银监会双双发声明否认“房贷放松论”。市场预计，短期内房地产开发贷款与个人按揭贷款大幅回暖的可能性较小。央行银监会还声明：房贷政策未变。昨晚央行网站显示，中国人民银行新闻发言人接受媒体采访时表示，中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。央行表示， 银发〔2012〕142号文的内容是下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间，央行调整利率、次日生效，历来都向银行系统发一特急文件予以说明。 文中提到“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。昨日银监会也表态称监管层对二套房贷并未放松。 由银监会制定的《商业银行资本管理办法(试行)》正式公布，并将于2013年1月1日起实施， 由于该办法删掉了2011年8月征求意见稿中对首套房贷按45%、二套房贷按60%差别计算风险权重的规定，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%。风险权重下调意味着银行对贷款的预留资金减少，相当于降低了资金成本，因此引发媒体对决策层放松“二套房”贷款风险监管的猜测。银监会对此表示个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。

（本期责任编辑冯仕廉）

2012年6月18日