第61期
（总第168期）
楼市动态
1、前五个月，全国房地产开发投资同比增长两成多，住宅投资占房地产开发投资比重近七成。据6月10日“中国新闻网”报道，9日，国家统计局发布的数据显示，今年前5个月，中国房地产开发投资2.68万亿元，同比增长20.6%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资增长21.6%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
2、前五个月，全国商品房销售面积和销售额同比分别增长35.6%和52.8%。据6月10日“中国新闻网”报道，国家统计局9日发布的数据显示，今年前5个月，商品房销售面积和销售额同比分别增长35.6%和52.8%。
3、前五个月，房企土地成交到位资金同比增长32.0%，增速比前四月回落1.5个百分点。据6月10日“中国新闻网”报道，昨日，国家统计局发布的数据显示，在房价地价持续升温下，1-5月中国土地成交价款达2718亿元，增长3.7%。同期，房地产开发企业到位资金同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。
4、前五个月，全国房屋施工面积、新开工面积、开发企业土地购置面积三项影响后市供应和房价的重要指标均出现增速回落或跌幅扩大。据6月10日“中国新闻网”报道，国家统计局9日发布的数据显示，1-5月，房企施工面积增速比1-4月份回落1.2个百分点；房屋新开工面积增速回落0.9个百分点；而房地产开发企业土地购置面积同比降13.1%，跌幅扩大4.5个百分点。
5、五月份，全国房地产契税大增40%。据6月12日“财政部网站”消息，受上个月房地产市场成交额大幅增加带动，5月份全国共完成房地产契税315亿元、同比增长40%，土地增值税276亿元、同比增长27.4%。
6、北京：二手房交易量环比增幅及成交均价都超过新房。6月11日《中国证券报》报道，来自北京市住建委的数据显示，今年5月，北京纯商品住宅（不含保障房）网签5598套，虽同比下降32.9%，但环比仍小幅增长6.2%。相比之下，当月二手房网签7336套，环比大增40.8%。另据伟业“我爱我家”的统计显示，今年5月，北京纯商品住宅交易均价为24356元/平方米，同比、环比均出现了一定程度上涨。“中原地产”统计的二手房价格则显示，5月北京二手房均价为27910元/平方米，比4月微幅上涨。
政策动向
1、国家有关部委：针对大部分三四线城市商品房预售资金监管制度并未实施或者“形同虚设”，可能引起楼市泡沫破裂风险的问题，正在研究解决措施。据6月11日《21世纪经济报道》报道，据记者了解，除北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的商品房预售资金监管制度以外，大部分三四线城市并未实行该制度或者是“形同虚设”。在多地预售资金监管执行不力的背景下，一旦房地产泡沫破灭，就会出现大量烂尾，异常危险。“对于很多没有产业支撑、楼市库存量较大的三四线城市而言，预售制度未建立，也给当地楼市带来很大风险，”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，中国房地产存在泡沫亦是不争的事实，房价出现局部破裂的可能性很大。对此，有关目前房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了有关部委的注意，正在有针对性地研究解决措施。
2、北京：公积金缴存上限提高396元，但总数不超过3760元。据6月10日《新京报》报道，每年7月1日起，北京都会执行新的住房公积金月缴存额上限：按照上一年度北京市职工月均工资的300%，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例确定。2013年度住房公积金的月缴存额上限提高396元，但原则上不允许单位住房公积金月缴存额突破缴存额3760元的上限。
3、北京：动态调整部分廉租家庭租房补贴和租金。据6月10日“新华网”报道，北京市近日发布《关于调整本市社会救助相关标准后做好住房保障相关衔接工作的通知》，要求各区县结合２０１３年社会救助标准调整情况做好住房保障相关衔接工作，部分新签订合同的低收入家庭领取的租房补贴金额将有所增加，部分承租廉租实物住房的家庭实缴租金会有所降低。比如，一个城六区无房的３人户家庭，人均月收入６００元，政策实施后每月可领取补贴１１４０元，比政策实施前每月多领取补贴１８０元。
4、四川：新建城区硬化地面中，可渗透地面面积比例不低于40％。据6月12日《四川日报》报道，省政府办公厅日前下发《关于切实加强城市排水防涝设施建设工作的通知》要求，2018年底前，全省基本完成城市排水管网的雨污分流改造，配套完善排水防涝设施，有效缓解城市内涝问题。2020年全省县城及以上城市要建立较为完善的城市排水防涝工程体系。《通知》要求，在新建城区硬化地面中，可渗透地面面积比例不低于40％；有条件的地区应对现有硬化地面进行透水性改造，提高对雨水的吸纳和蓄滞能力。
5、广州：公布2013年公租房租金标准，最低每月每平方米1元。据6月9日“观点地产网”报道，6月8日，广州市住房保障办提出的《2013年公共租赁住房租金标准》已经获得市物价局同意，民政部门认定的低保、低收入或广州市总工会认定的特困职工住房困难家庭，或政府已有文件明确可享受租金优惠政策的对象，按优惠租金每月每平方米建筑面积1元的标准计收；公房成本租金标准按每月每平方米建筑面积13.5元计收。
6、汉中：持居住证可享受政府保障性住房。据6月10日“华商网”报道，陕西省汉中市10月起全面推行流动人口居住证制度，流动人口应申报居住登记或申领居住证，持居住证者可依法参加居住地社会保险、享受政府保障性住房等。流动人口拟居住30天以上的，应申领居住证，但随同监护人居住的未成年人、在全日制教育机构或培训机构学习者可不必申领。
7、无锡：开发商可公开竞买土地建设公租房。据6月9日“观点地产网”报道，《关于鼓励非政府投资建设公共租赁住房的意见》已通过江苏省无锡市政府常务会议讨论，将于今年7月1日开始施行。据此，房地产开发企业将可以通过公开参与竞买相应的土地，投资建设公共租赁住房。
行业信息
1、中国工商银行行长：房产信贷整体风险并不高，当下不宜用不恰当的行政手段干预。据6月10日《经济导报》报道，7日，在齐鲁发展专家讲座上，中国工商银行行长杨凯生分析当前国际国内的经济形势时表示，房价过高不一定是坏事。他认为，“美国经济复苏就是从房价恢复上升开始的，房地产市场恢复是发达经济体的经济是否复苏的重要标志。”他透露，各家银行虽不太一样，但平均来看，目前我国房地产贷款占比是20%。“工商银行给开发商的贷款，加上给城镇居民个人住房的按揭，占了20%左右，正好是中国银行业的平均水平。在这20%当中，大概3/4是个人按揭贷款，1/4是房地产开发商的贷款。房价如果再跌一半，个人按揭贷款基本还是能够回来的。” 他同时表示，目前银行的房地产领域信贷的整体风险，没有严重到国外的评级机构估计的程度，“比如说按揭贷款，按户计算，平均余额为20余万元，单户余额在50万元以下的占整个住房按揭贷款的68%。你说真正还不起贷款的可能性大不大？”他认为，目前房地产市场的刚需难以满足，且一、二线城市面临不一样的情况，“市场也在进行审慎地调整，当下不宜用不恰当的行政手段干预。”
2、四个省和17个省会城市土地出让收入资不抵债。据6月11日《新京报》报道，审计署继2011年普查公布全国地方政府性债务后，2012年11月至2013年2月又对36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况进行了抽查。本次审计发现，2012年底，4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%，比2010年增加1183.97亿元，占比提高3.61个百分点。而上述地区2012年土地出让收入，比2010年减少135.08亿元，降低2.83%，扣除成本性支出和按国家规定提取的各项收入后，可支配土地出让收入减少179.56亿元，降低8.82%。也就是说，这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务，需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。
3、住建部：目前房产直接融资占比超过4成，资金总额8年间增长6.5倍。据6月10日《中国日报》报道，住建部政策研究中心与高和资本联合展开的调研指出，直接融资已成为内房重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前房地产企业并不缺钱，甚至敢于“高价拿地”。目前，房地产直接融资的具体方式主要有房地产信托、房地产基金和券商资管。到今年4月，房地产信托占信托发行量的比重达到33%，已超过金融和基础设施行业。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。秦虹指出，企业的投资额和融资额，目前是近十年来的最高水平。
4、五月份居住价格同比上涨3.0%、住房租金价格上涨4.3%，业内称稳发展须稳楼市。据6月9日“中国新闻网”报道，全国五月份CPI数据发布。数据显示， 5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%，居住价格同比上涨3.0%，住房租金价格上涨4.3%。对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，5月CPI上涨2.1%，明显低于经济学家的预期，而且还低于4月的2.4%，跌幅创近几个月最大。通胀保持温和，货币政策存在放松空间，未来存准率或下调，对楼市形成正面影响。要想稳增长，必须稳楼市，房地产正在发挥托底性作用。
5、北京：九成网友愿为健康住宅埋单。据6月9日《中华工商时报》报道，近日，网易一项针对“绿色健康住宅的”购买意向的结果显示，目前北京有90%以上的网友，愿为健康住宅埋单。对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，过去判断一座房子好不好，比较多的是以位置来判断。将来判断一个房子好不好，可能会结合绿色标准对照，舒适度来评判。对于未来长期的居住生活，它能不能给人们带来更舒适的居住感受，会成为一个重要标准。
6、广州：拍出总价45.57亿元新地王。6月10日《羊城晚报》报道，8日，经过27轮竞价、162轮竞配套，广州黄埔区南玻宅地由佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下。据匡算，该宗地需配建保障房15.78万平方米，若计入保障房成本，地块总成本达50亿元，楼面地价为11812元/平方米，创下广州东部（萝岗、黄埔）地价新高，也是广州今年的总价地王。
7、美国前财长：当前中国经济已经放缓，应及时处理房地产泡沫。据6月8日“中国网”报道，美国前财长亨利·保尔森今日在2013年成都财富全球论坛上称，中国经济庞大，目前增速已经放缓，但不建议继续进行财政刺激，而是应当及时处理房地产泡沫。在谈到中国面临的土地财政问题时，保尔森建议“建立透明的地方财政体系，给予市级政府更多财政自主权。”
8、学者提出，推动城镇化进程重在消除户籍歧视。据6月11日“财经网”报道，目前，国家统计局公布的2012年以城镇常住人口占全部人口比重计算的城镇化率为52.57%，而按户籍人口计算，城镇的非农户口与全国人口的比例在35%左右。6月9日，在西南财经大学主办的中国留美经济学会2013年国际学术研讨会上，西南财经大学经济学院院长甘犁教授称，这表明大约超过2.5亿的农业户籍流动人口进城，但并未享受到城镇人口的福利待遇，也即尚未实现城镇化。甘犁认为，新型城镇化是人的城镇化，关键在户籍制度的改革。现有户籍制度不但影响实现流动人口的城镇化，更是直接影响了不同户籍人口的收入与消费，制造就业不公平。推行户籍制度改革，取消户籍歧视是推进城镇化的关键和核心。
9、兰州：400多亿元造城项目被叫停。6月9日《中国经营报》报道，在兰州新城太平洋建设集团兰州青白石的削山造地施工现场，一眼望去，数百辆的大型施工机械已然停工。而距其不远的碧桂园施工现场，同样可见数百辆施工设施及大型机械陷入停顿状态。这意味着，上述两家公司自2011年9月起削山造地、总投资超过400亿元的兰州新城项目已经趴窝。据记者了解，目前削山项目被叫停的原因大致有二：一是可能受压于国家环保部，由于项目环保不达标，因而被叫停；另一种可能则是，兰州市政府已经意识到城市摊子铺得太大，外加土地财政难以为继，有意减缓大笔新增土地资源入市的步伐。
10、北京房租1年涨幅超德国3年。6月12日《环球时报》报道，调查显示，一线城市的房租收入比已高达40%，在北京估计要到50%，如果再算上衣、食、行等民生需求，一个人的月收入基本所剩无几。如果按租售比算，中国房租是偏低的，但按照房租收入比看，则是偏高的，因此，主要问题出在房价过高。依照目前北京房价大幅上涨的趋势，如果单纯的以行政手段调控房租，显然是无法完成的任务。政府应该设法将空置住房推向市场，并增加新房的供给，但政府无动于衷；而且，房屋租赁和二手房交易领域又缺乏监管，致使房租过高，快让人无法承受。而大多数发达国家早已经历城市化浪潮，在楼价稳定的同时，政府对房租市场也进行严格的管制，因为住房不应是投资品。如果房价过高可以租赁，但租赁价格过高人们就无法生活，只能流落街头，这将影响社会稳定。今年5月1日生效的德国新租房法，规定三年内租金涨幅不超过15%。而北京一年可能就会超过这个涨幅。
（责任编辑：何世勤）
2013年6月13日