第1期

（总第1期）

四川省房地产业协会编辑部           2016年3月1日

编者按：化解房地产库存，是推进经济结构性改革的重要内容，也是当前经济工作的重点之一。本期《房地产快讯》，汇集了去年下半年以来，部分省（区）及省会城市在化解房地产库存、促进房地产市场平稳健康发展方面出台的政策，供参阅。

 

政策速递

 

——近期各地促进房地产市场健康发展及去库存政策一览

1、山西省。2015年10月30日，山西省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展意见》。“意见”指出，商品住房套型面积根据市场需求确定，不再受90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积70%以上的限制。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房套型进行调整。住房或商业营业性用房供应偏多的市、县，可依法修改城镇规划相关内容，将已供应未开发的住房用地或商业营业性用地调整为文化旅游、养老等其他用地。

“意见”提出，要打通商品房、安置房、保障房转换渠道。“意见”明确，取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。更好地发挥住房公积金作用。购买首套普通自住房的缴存职工申请住房公积金贷款和拥有1套住房并已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房，最低首付款比例均为20%。

“意见”要求，加快推进房屋产权登记工作，盘活存量住房房源。要提升住宅品质加强住宅小区规划设计，新建住宅小区绿地率要达到30%以上。到2020年，50%以上的城镇新建住宅达到绿色建筑标准。

2、河南省。2015年10月22日，河南省人民政府办公厅发布《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》。“意见”共九条具体措施。一、改善金融服务，切实提高农民进城购房的金融服务效率。二、发挥住房公积金作用。三、实施财政补贴政策。鼓励有条件的县(市、区)政府对农民和外来人员进城购买首套商品住房，给予一定比例的购房补贴，或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。四、强化创业就业保障。五、保障进城农民子女享受义务教育同城待遇。六、完善公共配套设施和提高服务水平。七、维护进城农民既有权益。对自愿退出宅基地并还耕、还林，进城购买商品住房(含二手住房)的农民，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性补偿。八、降低购房成本。对农民进城购买新建商品住房和二手住房的，当地政府可在国家规定标准的基础上，进一步适当降低交易手续费收取标准。九、强化服务管理。

3、宁夏回族自治区。2015年11月7日，宁夏回族自治区人民政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。“意见”从合理确定住房建设和住房用地供应总量、完善住房供应体系等五个方面提出意见。“意见”规定，年度房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的，不再审批新的开发楼盘。各市、县(区)将严格控制年度土地供应规模，对闲置住房用地面积超过已批准住房用地总面积10%以上的地区，不再增加住房新增用地指标。取消新建商品住房建设项目中“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，允许有调整户型结构需求的房地产开发企业在不改变用地性质和容积率等前提下，适当调整套型结构。

“意见”提出，商品房库存量较大的市、县(区)，停止新建公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房项目。可以采取居民自主购买、政府购买安置和货币直接补偿等形式，加大棚户区改造货币安置力度。同时，可通过政府回购安置方式，增加共有产权住房供应，切实解决新增住房困难家庭的住房问题。

“意见”要求，各市、县(区)尽快启动住房租售服务平台建设，为房屋租赁和二手房市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。此外，“意见”还对结清首套房贷再贷款购房享首套政策、试行公积金与商业银行组合贷款方式等作出规定。

4、江西省。2016年2月6日，江西省人民政府发布《关于做好化解房地产库存工作的通知》。要做好化解房地产库存工作，促进房地产市场持续稳定发展。“通知”共提出二十条措施。一、鼓励农民进城购房。市、县政府对农民等新市民进城购买首套商品住房，可给予一定比例的购房补贴。二、加大棚改货币化安置力度。2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%。三、全面实行公租房货币化补贴制度。不再新建公共租赁住房，全面推行公共租赁住房以租代建。四、进一步降低房地产税费。全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费，落实国家税收减免政策。五、大力释放住房公积金。住房公积金仍有存量资金的市、县，要进一步降低首付比例，提高贷款额度，放宽公积金贷款、提取条件，实施提贷并举政策。2016年，市、县住房公积金个贷率达到85%以上。六、严格控制土地供应。七、积极培育租赁市场。八、进一步激活二手房市场。九、调整预售资金监管比例。市、县商品房预售资金监管比例不得高于销售总额的6%。十、缩短预售资金监管期限。十一、加快完善城市新区配套设施。十二、加大金融支持力度。十三、支持首套住房贷款需求。各金融机构积极落实国家有关个人住房贷款优惠政策，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为20%。十四、支持改善型购房需求。居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房贷款，再次贷款按照首套房认定。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例可为30%。有条件的市、县，对商品房购房给予补贴可扩大到非首套购房居民。十五、引导房企灵活促销。十六、鼓励房地产企业兼并重组。十七、允许未开发用地转换用途。十八、允许调整住房套型结构。十九、落实地方政府主体责任。二十、加强市场监测和舆论引导。

5、内蒙古自治区。2016年2月15日，内蒙古自治区人民政府发布《关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》。意见共七款35条。“意见”提出，要提高棚户区改造货币化安置的比例。住宅被征收人选择货币补偿的，征收部门要按照同地段、同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买商品住房（含二手房），或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房的，可享受免征该套商品住房契税政策。

“意见”要求，加大对农牧民进城购房政策支持力度。凡属首次购房的，申请商业银行贷款、住房公积金个人贷款（符合使用条件的）执行不超过20%的首付比例；可以由当地政府通过减免或补助方式给予50%的契税补贴。各地区可根据本地区实际，制定农牧民及其他购房者首次购房贷款利息优惠补贴等政策，也可制定对首次购买商品住房（含二手房）的给予除税收外的一次性补贴政策。全面落实购房落户政策。

“意见”提出，积极培育开拓商品房屋租赁市场。从2016年起，各地区不再开工新建公共租赁住房。支持房地产开发企业直接把新建商品住房通过“以租代售”的方式进行零首付销售或实现资产证券化，金融机构、住房公积金管理机构给予必要的融资和长期租房贷款支持。商品住宅库存中大户型较多的地区，可将大户型住宅改造为适合于为企事业单位公租房配套、大学生创业需求的公共租赁房，列入政府补助范围。房地产开发企业将未售的商品住房租赁给居民居住使用的，根据房屋租赁合同等有效证明材料，当地政府可结合租赁期限的长短给予全部或部分城市基础设施配套费的减免返还。对公共租赁住房免征房产税；对房地产开发企业、住房租赁经营机构经营公共租赁住房取得的租金收入，免征营业税和企业所得税地方分享部分；对公共租赁住房租赁双方，免征签订租赁协议涉及的印花税的政策执行期限延长至2018年12月31日。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。对一次性购买库存商品房1万平方米或累计达到1.5万平方米的专业化企业或个人免征5年所持有房屋出租收入的各种地方性税收。

“意见”提出，高度重视非住宅商品房屋去库存工作和加快推进房地产用地的结构调整。

“意见”明确，鼓励支持房地产行业加快转型发展。将房地产开发企业所得税预售收入的计税毛利率比例在现行标准上降低1/3执行；将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行（调整后预征率低于1%的按1%执行）。房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金可在工程竣工验收时缴纳。

“意见”还提出，其他事项除以上条款中已明确的相关政策执行的期限外，其他相关税费、土地等优惠支持政策一律暂按2018年底前到期执行。

6、福建省。2016年2月17日，福建省人民政府发布《关于化解房地产库存的若干意见》。“意见”共八条。一、加大合理购房消费支持力度。居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，符合贷款条件的，可执行最低首付比例30%。金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。各市、县（区）政府要根据本地实际制定扶持刚需购房的优惠政策，对购买新建商品房可按所缴契税给予奖励。二、支持农民进城购房。政府可与房地产开发企业联合给予农民购房一定比例或一定额度的现金直补。结合造福工程、农村危旧房改造等，对搬迁户、危改户农民进城购房给予财政补助。三、打通库存转换通道。各市、县（区）政府原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。四、优化开发用地供应。各市、县（区）政府要根据本地商品房库存情况，合理调控土地供应结构和投放数量。五、推进房地产业转型升级。支持房地产企业适应市场需求，调整产品结构，将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游、养老、文化地产，并享受国家和本省有关政策优惠。鼓励开发建设和购买绿色建筑住宅及精装修商品房项目，具体奖励办法由各市、县政府根据实际制定。六、适时掌握库存动态。七、注意防控市场风险。八、完善工作协调机制。

7、海南省。2016年2月23日，海南省人民政府发布《关于加强房地产市场调控的通知》。“意见”共五条。一、积极推进城镇化，增加有效住房需求。二、加强开发管控，合理控制商品住宅增量。加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。对商品住宅库存消化期未超过全省平均水平的市县，要控制好房地产开发的规模、时序和产品种类，优化产品结构。其中，产权式酒店开发比例不得超过本市县上一年商品房销售总面积的20%。对已取得的商品住宅用地未按出让合同约定动工、或虽按约定动工但动工面积不足50%的房地产开发企业，禁止参加新的商品住宅用地的竞买。三、加大货币化安置，有效利用商品住宅存量。各市县棚改货币化安置比例不得低于50%。从2016年起，各市县原则上停止新建公租房。四、丰富产品类型，推动房地产朝高端方向发展。促进房地产业与旅游、文体、教育、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。加快发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，开展住房租赁专业化、规模化经营，鼓励房地产开发企业持有存量房源用于市场租赁，转型成为租赁型地产。五、珍惜生态资源，保持房地产持续发展优势。

8、南京市。2016年2月26日，南京市政府公布《关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》。“意见”共17条内容。其中《意见》指出，将合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量，适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。

“意见”明确，将通过调节土地供应稳定市场预期，进一步加大普通住房土地供应，今年南京全市商品住宅用地供应不低于500公顷；在商品住房库存量较大区域，要减少土地供应量。同时，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。

“意见”提出，将指导房地产开发企业按照市场决定价格原则，科学合理定价，切实规范房地产市场销售价格行为。“意见”要求，进一步提高征收拆迁货币化安置的比例，促使区域存量商品住宅去库存。在国有土地上房屋征收过程中，对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房，并在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励，引导和鼓励选择货币化安置方式。

“意见”明确，对商办库存较大、去化周期较长的区域，将适度控制新增商办用地的上市和规划指标，对部分未开发用地“转型利用”，释放商办库存压力。商办用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，探索PPP模式，发挥政府资源的示范带动作用，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营，满足现阶段使用需求。

“意见”提出，南京市将进一步加强危旧房城中村改造和住房保障工作力度，2016年实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。

9、广东省。2016年2月28日，广东省人民政府发布《关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）及五个行动计划的通知》。“方案”提出，着力化解房地产库存，促进房地产业健康发展。加快农业转移人口市民化，深化住房制度改革，扩大住房有效需求，打通供需通道，逐步消化房地产库存。一、有效释放农业转移人口城镇购房需求。二、推进住房制度改革。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。逐步将公租房保障范围扩大到非户籍常住人口，实现公租房货币化。大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。通过政策性银行中长期贷款支持、减免行政事业性收费等措施，引导与鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租。加大棚改安置和住房保障货币化力度，做好保障房、安置房需求与商品房去库存之间的衔接，打通供需通道，引导被保障居民家庭选择购买或租住合适的商品房。鼓励各地购买和租赁商品房用作乡镇学校教师、卫生院医护人员中住房困难群体的周转宿舍。三、加快化解商业地产库存。控制商业地产开发规模，鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间，将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。四、加强房地产市场引导。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。五、支持合理住房消费。鼓励各地根据当地实际情况，取消过时的限制性措施。有条件的市可为港澳居民提供与本地居民同等的购房待遇。加大对居民自住和改善性住房需求的信贷支持力度，落实在不实施限购措施的城市放宽首套房和改善性需求的二套房房贷首付比例政策。加大住房公积金支持职工购房力度。加快珠三角城市群内部交通走廊、轨道交通建设，适应广州、深圳中心城市居民到周边城市购房的外溢需求。