第2期
（总第2期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年3月3日
政策速递
——近期各地促进房地产市场健康发展及去库存政策一览
1、重庆市。据3月2日《重庆日报》报道： 3月1日，重庆市政府召开新闻发布会，就本市推进供给侧结构性改革的“五大攻略”做了详细说明。其中在房地产去库存方面提出，第一，加大土地供应调控力度，两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内；第二，进一步拓展市场。加大户籍制度改革力度，持续推动农业转移人口在就业地落户，力争实现农民工及外来人口新增购房100万平方米，发展专业化住房租赁市场去房地产库存100万平方米。推广首套房、改善性购房的税收优惠政策和有关金融、信贷、公积金等房地产调控政策，采取措施激活二手房市场；第三，切实降低房地产企业税费。对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%；第四，全面推行货币化安置。原则上停止新建安置房，在征地农转非、国有土地上房屋征收、城市棚户区改造中，通过减免税费等方式鼓励区县政府通过购买商品房或搭建服务平台组织居民自主购房等方式安置，通过货币化安置去房地产库存400万平方米；第五，推动房地产功能转型。通过调整土地用途、规划条件，推进房地产与文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间、停车场融合发展。鼓励有实力房地产企业兼并重组经营困难的企业，将符合条件的库存商品房改造为停车楼。此措施去房地产库存200万平方米。
2、广西壮族自治区。2016年2月5日，广西壮族自治区住房城乡建设厅发布《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》。通知共四项十条内容。一、支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房。有广西区内城市户籍的无住房家庭可参照执行。（一）自2016年2月5日至2016年12月31日（以网签合同备案时间为准），凡在我区棚户区改造货币化安置房源信息平台购买建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且所购住房为家庭在购房地唯一住房的农民工等新市民，采取先购后补、定额补贴、分级结算、直补到户的方式，给予每套1万元的补助，其中，60%的补助资金由各市县自行解决，40%的补助资金由自治区财政予以解决。（二）棚户区改造货币化安置户不重复享受购房补助。二、加快棚户区改造货币化安置工作。（一）2016年各地要按照年度棚户区改造目标任务（可扣除旧住宅综合整治任务）50%的比例实行棚户区改造货币化安置，全区全年力争完成8万套棚户区改造货币化安置目标。（二）2016年各地要适当提高棚户区改造货币化安置户配套补助标准。三、进一步用足用好住房公积金。（一）自2016年2月5月起，住房公积金缴存职工（不论户籍）在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。住房公积金个贷率低于85%的城市，取消贷款额与职工账户缴存余额挂钩的限制。（二）房地产开发企业预售或现售商品住房，不得拒绝或阻挠购房者选择住房公积金贷款，不得对选择住房公积金贷款的购房者提高销售价格，不得增加不利于选择住房公积金贷款购房者的附带条件。四、鼓励房地产开发商积极让利。（一）搭建棚户区改造货币化安置房源信息平台。（二）进驻棚户区改造货币化安置房源信息平台的房地产企业应主动让利，销售价格必须低于对外销售价格。（三）进驻棚户区改造货币化安置房源信息平台的房地产企业可以享受适当的税费优惠：开发项目位于南宁市所在地城区和郊区的，计税毛利率为15%；开发项目位于其他设区市所在地城区及郊区的，计税毛利率为10%；开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%；开发项目属于经济适用住房、限价商品住房和危旧房改住房改造的，计税毛利率为3%。非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整为1.5%，普通住宅土地增值税预征率按1%执行。
3、河北省。2016年2月26日河北省人民政府印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展若干措施的通知》。“措施”共十项内容。一、支持农民进城购房。将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，连续足额缴存6个月（含）以上即可申请住房公积金个人住房贷款；全面开展住房公积金异地贷款，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，提高进城务工人员住房消费能力。引导房地产企业顺应进城农民购房需求特点，采用团购等销售方式，降低农民购房成本。二、实行棚户区改造货币化安置。自2016年起，新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目货币化安置比例不低于80%。三、优化房地产供应。商品住房套型建筑面积根据市场需求确定，取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70％以上的强制要求。四、推动房地产业转型升级。鼓励房地产企业利用存量房发展旅游、养老、创业、文化、教育、体育等跨界地产，开展多元化经营。提高房地产品质，强力推行居住建筑节能75%的标准，积极发展被动式房屋等绿色节能建筑。五、加大金融信贷支持力度。将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积调整为144平方米以下（含144平方米）。六、落实税收优惠政策。税务、财政等部门要全面梳理清理房地产开发和房屋买卖过程中的税收政策，对省、市级层面有自主权的，除政策明确规定外，一律按下限收取。进一步活跃二手房市场，各地可根据市场情况，适时调整二手房交易计税价格，降低交易成本。七、培育发展住房租赁市场。全面落实好国家土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化住房租赁机构，推动住房租赁规模化、专业化经营。引导企业投资购房用于租赁经营，鼓励房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营。今后各地政府原则上不再新建公租房，实行公租房货币化。八、加强北京周边房地产管控。及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。九、落实地方政府主体责任。十、优化房地产市场发展环境。
4、杭州市。2016年2月26日，杭州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》。“通知”共十项内容。一、加强土地供应的计划管理和统筹引导。二、加大住房保障货币化推进力度。严格控制拆迁安置房建设，对国有土地上的房屋征收，鼓励全部实施货币化安置；对集体所有土地上的住房补偿，原则上实施“1+X”综合安置办法，被补偿人可选择1套实物安置房，其余安置面积实行货币化补偿，鼓励被补偿人选择全部货币化补偿安置。被征收人（被补偿人）使用货币补偿款购买住宅，购房成交价不超过货币补偿额的，免征新购住宅契税；超过货币补偿额的，对超过部分按规定征收契税。积极推进棚户区改造项目货币化安置，各实施主体对棚户区改造项目的货币化安置比例原则上不得低于50%。市本级全面实施公租房货币补贴制度，暂停新选址建设经济适用住房、公共租赁房，暂停经济适用住房保障申请受理。进一步落实人才住房货币化购房租房补贴政策。三、促进住房信贷政策落实。四、加强住房公积金保障。对在杭州市域外正常缴存住房公积金的职工，在杭州市购买自住住房的，可申请办理公积金异地贷款。支持职工使用公积金贷款购买二手房，二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年，最低首付款比例降到20%。五、落实房地产交易环节契税、营业税优惠政策。六、允许在四县（市）购房入户。在桐庐、淳安、建德、临安四县（市）购买商品住宅（含二手房）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。七、完善居住区配套基础设施和公共设施。八、发展住房租赁市场。鼓励个人或机构购买库存商品住房开展租赁业务，特别是鼓励有实力的中介公司和专业机构开展长期租赁业务。在符合城市发展功能导向前提下，鼓励有条件的企业、其他社会机构、个人购买库存商品房，并转型为众创空间、养老、文化、体育、旅游等设施。鼓励发展房屋租赁市场金融业务，拓宽融资渠道，充分利用社会资金促进住房租赁市场发展。九、优化房地产业发展环境。加强房地产相关税收和行政事业性收费清理工作，减轻房地产企业负担。加强土地增值税预缴清算工作，加快清算速度，缩短清算周期，进一步优化服务环境。鼓励支持房地产开发企业通过兼并重组、股权收购等形式做大做强，增强自主创新与抗风险能力，提高产业集中度，实现可持续发展。鼓励房地产开发企业持有商业办公物业持续经营，持有一定比例商品住房或将其库存商品住房用于社会租赁，建立开发与租赁一体化的运作模式，实现转型发展。十、加强房地产市场监测和动态调控。
5、德阳市。2016年2月29日，德阳市政府发布《关于保持房地产市场稳定发展的意见》。意见共十八条，主要分为“继续鼓励和支持合理住房消费”、“加大对房地产企业的扶持力度”、“加强对房地产市场的调控监管”三个部分。《意见》提出，将通过实施财政补贴、信贷支持、税收优惠和方便就学等措施，进一步扩大我市城乡居民和外来人员的住房需求。2016年3月1日至2016年9月30日期间，在德阳市中心城区购买首套普通商品住房或第二套改善型普通商品住房（不含二手房），购房者不论户籍是市内还是市外、城镇还是农村，在完成房屋买卖合同网签备案和取得房屋权证后，由受益财政按照所购房屋登记面积每平方米200元给予补助，每套补助额最高不超过20000元；其中，对农村户口居民购房的，另再给予每套5000元的补助。“意见”还提出，要进一步加强对房地产企业的有效服务，积极帮助房地产企业解决好面临的各种困难，促进房地产企业稳步发展和转型升级。“意见”要求，要针对本地实际，切实担负起政府调控的主体责任，按照分类调控、因地施策的原则抓好风险防控和市场监管工作，确保房地产市场健康发展。
——其他政策
6、上海市政府：将继续抑制投资投机性购房。据2月28日《上海证券报》报道： 28日，上海市政府新闻办就近期上海各房地产交易中心受理大厅人员激增进行回复时表示，上海市将继续按照“三个为主”的原则，抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策，确保上海市房地产平稳健康发展。商品房交易涉及面广，房产交易部门将高度关注购房居民们的需求，及时发布房地产市场相关信息，进一步提高市场透明度。
7、安徽：农民自愿退出宅基地买房将获奖励。据2月29日“新华网”报道：日前，安徽省国土资源厅、财政厅、住房城乡建设厅联合印发《关于加强农村宅基地管理工作的通知》。“通知”称，安徽省将建立退出宅基地激励机制。市、县人民政府要设立退出宅基地奖励资金，鼓励村民自愿退出宅基地。对村民自愿退出因历史原因多占的宅基地，村民小组要予以适当补偿，村民小组没有能力补偿的，由市或县级人民政府给予奖励。村民自愿退出全部宅基地或符合宅基地申请条件但自愿放弃申请的，市或县级人民政府应当给予其奖励，并将拟奖励的资金实行集中管理，在村民购买当地城镇住房时一次性发放给村民。
市场动态
1、国家统计局：1月房价环比涨幅扩大，一线城市上涨明显。据2月26日“国家统计局网站”刊载：国家统计局城市司高级统计师刘建伟就2016年1月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据进行了解读。一、房价环比涨幅扩大，一线城市上涨明显。1月份，全国 70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均继续上涨，且涨幅比上月明显扩大。据测算，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.4个百分点，最高涨幅为4.1%，高于上月0.9个百分点；70个大中城市二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.6个百分点，最高涨幅为5.7%，高于上月2.4个百分点。城市间房价分化现象依然延续，房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市。数据显示，1月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大，平均涨幅分别比上月扩大0.5和1.2个百分点；二线城市环比总体略有上涨，仅有个别城市涨幅在1%以上，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅均比上月扩大0.1个百分点；三线城市继续呈稳中略降态势，新建商品住宅价格环比平均由下降0.1%转为持平，二手住宅价格环比平均由持平转为下降0.1%。二、同比上涨城市个数继续增加，涨幅继续扩大。1月份，新建商品住宅价格同比上涨的城市有25个，比上月增加4个，且上涨的25个城市涨幅均比上月有所扩大；二手住宅价格同比上涨的城市有40个，比上月增加5个，其中34个城市涨幅比上月有所扩大。从同比涨幅看，一线城市上涨尤其明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。
2、百城房价连续七个月同比、环比双涨。据3月2日《21世纪经济报道》报道：3月1日，中国指数研究院发布的数据显示，今年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18%。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88%。这也是百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨。其中，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。
3、广州市上周二手房网签量五比上涨超过一倍。据3月1日《羊城晚报》报道：数据显示，上周广州二手楼市网签量达1078套，环比前一周暴涨112.62%，而网签价则环比上涨5.04%，创下了今年以来的高位。业内人士分析认为，在各种政策利好等因素的影响下，广州二手楼市量价将会持续上升。
4、去年全国房地产供地12万公顷，创下近五年新低。据2月28日《第一财经日报》报道：国土资源部近日发布的数据显示，2015年全国国有建设用地供应53.4万公顷，同比下降12.5%。其中，房地产用地12.0万公顷，同比下降20.9%，为过去五年来的房地产用地年度供应量新低。历史数据显示，2013年全国房地产供地达到20万公顷的顶点，此后便开始一路下滑，2015年的12万公顷仅仅相当于2013年的60%。
5、上海市土地市场猴年火热“开张”。据2月26日“中国新闻网”报道：2月25日，上海市青浦区两块住宅地块面市并引来十多家开发商的围抢。其中，青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块由中南建设以总价8.57亿元、楼面地价2.2万元/平方米竞得，溢价率达58%。该楼面地价较2014年9月相邻大发地块1.29万元/平方米、2014年12月首创地块1.3万元/平方米的楼面地价，在一年半之内上涨了70%；较2015年9月相邻首创地块1.73万元/平方米的楼面地价，半年不到也上涨了27%。
创新转型
机构报告：养老地产存在用地规模过大、高端项目扎堆等问题。据2月26日《经济参考报》报道：中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院近日发布的《中国老年宜居环境发展报告（2015）》显示，现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目，但相较于发达国家及地区，老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。第一，高端项目扎堆，中端主流居住需求被忽视。第二，养老地产开发热情高涨，但是部分老年宜居项目规模过大，与老人需求不符。第三，养老产品类型定位不清，开发面临困扰。第四，产业链缺少衔接，项目前后期脱节。第五，盲目照搬国外模式，不能适合国情“落地”。第六，老旧社区居住环境亟待改造，责任主体不明。
行业信息
1、央行降准0.5个百分点。据3月1日“腾讯财经”报道：中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。业内人士分析认为，此举虽然并不意味着对于地产开发商信贷控制的解禁，但流动性预期有所好转，不排除部分刚需入市的可能，至少成交量的些许好转有利于缓解房企紧绷的资金链。对购房者来说，降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低，积极入市是比较明智的做法。
2、二月份全国首套房平均利率4.58%。据2月27日《证券日报》报道：融360发布近日发布报告显示，今年2月份，全国首套房平均利率为4.58%，继续创下历史新低；环比上月的4.61％下降0.03%；同比去年2月份的5.99%下降1.41%。在35个城市和地区中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低的为广州的4.22%。从首套房利率的优惠力度来看，本月全国529家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有105家，比上月增加14家，占比19.85%。利率最低的为宁波的中信银行，提供8折优惠利率。融360分析师表示，2016年的楼市可能会比去年乐观一些，当前各方面政策均扶持楼市，日前首付比例进一步下行，这对于解决首套住房的刚性需求以及改善性住房都有较大的正面推动作用。不过，当前楼市整体去库存压力仍然存在，供大于求这一格局并未改变，全面回暖的可能性不大。
3、深圳市近年来首次半年调整房产评估价格。据3月2 日“新华网”报道：深圳市房地产评估发展中心网站1日发布：“根据房地产市场变化情况，我市将于4月1日起对房产评估价格进行例行更新。”业内人士表示，最近3年深圳评估价的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日，2015年10月1日。而此次调整，相距上次仅隔半年时间，房地产业内人士认为这与深圳近半年来房价增长较快有关，或将对深圳楼市后市带来一定影响。
4、机构报告称全国房价基本无泡沫，房价仍在合理区间。据2月26日“中国新闻网”报道：上海易居房地产研究院近日发布的《2015年度全国房价收入比报告》称，根据测算，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2。与2014年的7.1相比，2015年房价收入比回弹上升，但并不改变震荡下行的趋势。从房价收入比的绝对水平看，仍然属于在6-7的合理区间内合理震荡。房价收入比的上行主要是受2015年一线城市和重点二线城市房市回暖导致房价增幅明显攀升，同时收入增幅远小于房价增幅的影响。
5、上海市拟加大二手房交易资金监管试点。据2月29 日《东方早报》报道：自去年7月起，上海市在松江区开展试点，在二手房交易过程中，买卖双方将这些交易资金存入由政府官方牵头的二手房资金监管平台，待产权交易全部完成后，再转入卖方的账户。近日，上海市房地产交易资金管理有限公司相关负责人表示，这种可有效规避存量房交易资金风险的全新监管模式，取得了良好的效果。“根据计划，希望在第一季度能再选择两个比较大的区县房地产交易中心进行推广。”
6、沈阳市连夜叫停“零首付政策”。据3月2日《每日经济新闻》报道：3月1日，沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，内容包括：对个人购买住房的，市区两级给予奖励政策；公积金最高贷90万元；土地供应减半；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住等。其中，“意见”明确，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。但当日晚间，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称，相关“零首付”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。
7、链家地产回应上海交易纠纷事件，将在24个城市推广先行赔付。据3月2日《21世纪经济报道》报道：针对近期上海链家与客户存在的交易纠纷事件，链家地产于3月1日作出回应，披露了事件进展，“涉及纠纷的庄先生已经买到满意的房子，并于2月28日签约，而黄先生的房屋交易已经正常过户。”链家地产董事长左晖表示，今后将对全国的24个城市的管理进行改进，做到对房源的委托、价格、图片等信息保证真实；对每单投诉予以公示；对于签约前被查封的房源，链家对资金进行先行垫付。
观点荟萃
1、央行行长周小川：房贷首付比例有降低空间。据2月26日“央广网”报道：G20财长和央行行长会议2月26日在上海市召开，中国央行行长周小川表示，目前（中国）货币政策稳健偏宽松，今后会更偏向着力于财政政策。对于住房问题，他说：“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几。 房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。”
2、江苏省物价局新闻发言人、副局长孔祥平：南京市部分房价已超“理性判断”。据2月29日《21世纪经济报道》报道：孔祥平2月29日表示，针对南京市部分地区近来房地产价格上涨过快，江西省物价局已与南京市物价局进行了工作会商，高度关注近期房地产价格走势。他进一步表示，近一段时间以来，南京部分地区房地产价格上涨明显，其涨价走势令人担忧，“虽说房地产发展是经济成长的推动力量之一，但前提必须是理性、良性。”目前河西地区、江北新区的房价已超出了本区域的“理性判断”，希望地方政府在土地供应、商品房销售等方面，增加“理性”，要有对未来发展负责，对百姓购房负责的态度。
3、全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康:一线城市宜推进房地产税制改革。据3月3日《新京报》报道：贾康3月2日接受采访时表示，在房地产市场出现分化后，一线城市房价上涨较快，可以推进房地产税制改革，但不可能全国同时推同样的改革。过热的一线城市应该对房地产市场的风险有所警惕，在调控手段下应该增加供给，缓解矛盾。不过他同时表示，楼市与股市有区别，楼市目前还不至于出现大震荡。
（责任编辑：张代强）