第7期
（总第7期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年3月22日
政策速递
1、2016年国民经济和社会发展草案公布: 努力降低企业成本，有序化解商品房库存。据3月19日“新华网”报道：日前，2016年国民经济和社会发展计划草案公布，其中提到，2016年，将紧紧围绕适应引领经济新常态、贯彻落实发展新理念，重点推进9方面工作，确保“十三五”开好局、起好步。其中在“推进供给侧结构性改革重点任务”中提到：努力降低企业成本。进一步正税清费，实行涉企收费目录清单管理，全面推开营改增，加快资源税改革，研究精简归并“五险一金”，完善住房公积金制度，适当降低企业住房公积金缴存比例。有序化解商品房库存。推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓励农民工在中小城市购房，落实好首次购房优惠政策。培育发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源。提高棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，实施公租房货币化。用足用好住房公积金，把有能力有意愿的个体工商户和农民工逐步纳入住房公积金体制。
2、住房和城乡建设部:10月底前设市城市要完成海绵城市规划草案。据3月20日“中国新闻网”报道：住房和城乡建设部网站日前发布《关于印发海绵城市专项规划编制暂行规定的通知》。“通知”要求各地结合实际，抓紧编制海绵城市专项规划，于2016年10月底前完成设市城市海绵城市专项规划草案，按程序报批。
3、云南：未预售的房地产项目可申请调整商住比例。据3月19日“中国新闻网”报道：云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学日前表示，2016年云南省将着力从调整优化商品房供应结构来稳定房地产市场，帮助地产开发企业更好地结合市场供求进行产品开发，降低企业经营负担。一是对于已供未开工的房地产项目用地，允许调整为国家支持和鼓励的其他产业项目。二是对于房地产项目未预售的，允许房地产开发企业申请调整商住比例；通过商改住的规划调整，化解商品房库存的结构性问题。三是允许商业地产的大土地证换发小土地证，以便房地产开发企业根据市场变化，把握商业地产的开发节奏。四是依法清理整治涉及房地产的收费，对法律法规未作明确规定的保证金一律不得收取。五是改进房地产开发项目配套费缴纳方式，通过按照水、电、气等配套工程进度缴纳有关费用，减少项目前期和开发过程中的资金占用。
4、苏州市出台十条措施促进房地产市场稳定健康发展。据3月21日《上海证券报》报道：18日，苏州市政府常务会议审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，内容包括加强土地供应管理、完善商品房预售管理、强化商品房价格管理、建立市场平准房源机制、加强房地产税收监管、全面清查金融违法行为、加大市场执法检查力度、提高市场动态监管水平、加强社会舆论引导和加强部门协调联动十条措施。其中在“强化商品房价格管理”中提到：市区（不含吴江区）新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应及时将申报价格报送价格主管部门。对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。
5、宜宾市放宽城区购房补助条件。据3月21日“宜宾市政府”网站发布：近日，宜宾市《个人购买商品房补助资金发放和管理实施细则》正式出台。“细则”指出，2016年1月1日起至2016年12月31日止，凡在本市翠屏区中心城区和临港经济技术开发区范围内，购买开发企业出售的商品房性质的期房和现房的，不论购房面积大小，均给予200元/平方米的购房补助。其中，商品房（期房）以网上签约办结时间和网上合同备案办结时间为准；商品房（现房）以购房合同签订时间和受理买卖登记过户时间为准。其中，在购房补助范围的表述上，从去年的“普通商品住房”变为“商品房”。宜宾市房管局房产市场监管科负责人表示，这意味着范围扩大，没了“普通”二字即将建筑面积140平米以上的住房纳入补助范围；不特指“商住房”意味着商品房性质的店铺也能享受补助，但“细则”明确，“车库、车位、仓库、仓储等除外”、“保障房、安置房、二手房及其他政策性住房不享受购房补助”。
市场动态
1、2016年2月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况。据3月18日“国家统计局”网站发布：2015年2月份，70个大中城市中，与上月相比，新建商品住宅价格下降的城市有15个，上涨的城市有47个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为3.6%，最低为下降0.7%。与上年同月相比，价格下降的城市有37个，上涨的城市有32个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为57.8%，最低为下降3.9%。我省三个列入统计的城市中，成都市环比持平，同比上涨1.5%；泸州环比下降0.7%，同比下降1.1%；南充市环比下降0.2%，同比下降3.3%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟就此进行解读时表示：一、房价环比上涨城市个数增加，涨幅继续扩大。全国70个大中城市房价涨幅较上月仍有所扩大，且上涨的城市个数有所增加。分城市看，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。二、更多城市房价同比由降转升，且涨幅有所扩大。2月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有32个，比上月增加7个，且这32个城市的涨幅均比上月有所扩大；二手住宅价格同比上涨的城市有41个，比上月增加1个，其中的34个城市涨幅比上月有所扩大。分城市看，一、二线城市房价同比平均上涨，涨幅比上月扩大；三线城市同比平均下降，降幅继续缩小。
2、前两个月北京市商品住宅销售面积温和上扬。据3月20日“新华网”报道：北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的数据显示，今年以来北京市商品住宅销售面积温和上扬。今年1～2月，全市商品住宅销售面积为97.2万平方米，同比增长0.2％。截至2月末，北京市商品住宅施工面积为4834.7万平方米，下降3.2％；新开工面积为102万平方米，同比增长7.7％；；完成投资138亿元，同比下降13.3％。
3、南京市今年商品住宅用地计划供应量同比增长三成。据3月20日《新华日报》报道：南京市国土资源局19日发布的《南京市2016年经营性用地出让计划》显示，该市2016年计划公开出让经营性用地700公顷，其中商品住宅用地500公顷，较去年增长30%左右；剩余200公顷用地用于旅游、文化娱乐、养老等配套项目。南京市国土部门相关负责人表示，南京市将通过加大土地市场供应稳定市场预期；同时将加强土地供后监管，商品住宅用地开工时间原则上不得超过土地交付之日起半年，地上建筑面积小于10万平方米的，合同约定开发周期不得超过2年；10万平方米以上地块，合同约定开发周期不得超过3年；此外，南京市还将优化土地供应方式，满足住房保障需要。
4、500强房企去年销售明显提速。据3月22日《中国证券报》报道：中国房地产协会近日发布《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2015年，500强房地产开发企业的商品房合计销售面积达3.4亿平方米，同比增长11.6%；销售金额创下4.0万亿元的新高，同比增长17.5%。其中，百强企业销售额增长率达20.14%，大幅领先于全国整体水平。500强房地产开发企业总资产均值为289.26亿元，同比增长13.04%，较2014年上升7.27个百分点；净资产均值为72.68亿元，同比增长12.50%，较2014年上升5.18个百分点。
行业信息
1、全面营改增方案将于近期发布。据3月21日《证券日报》报道：18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点。对此，财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人表示，全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。该负责人还表示，根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同国家税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
2、深圳市禁止互联网金融企业“众筹炒楼”。据3月21日《每日经济新闻》报道：近日，深圳市互联网金融协会下发《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》，要求全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理工作。深圳市互联网金融协会秘书长曾光表示，“众筹炒楼”房地产金融业务，指部分房地产企业、房地产中介、众筹、P2P等机构平台通过微信、互联网等平台筹集投资人资金，合伙购买房产。本次“通知”不只是针对深圳市互联网金融协会的会员，而是面向全市互联网金融企业，而如果企业未在规定时限自查，企业会被列入即将开始的重点排查名单。
创新转型
1、绿地控股发行国内房企最大REITs（房地产信托投资基金）。据3月19日《华夏时报》报道：近日绿地控股披露，该公司已与荣耀基金旗下Amare投资管理集团签署协议，通过设立酒店投资信托后在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划将收购在国内的19家酒店物业，总规模约210亿元人民币。其中，首批投资组合将包括位于上海、南京、济南、西安、郑州、扬州的六家酒店。绿地在信托中将认购30%的份额，并且以适当的方式继续参与对酒店的管理。“如果试水成功，这将是中国房企目前发行的规模最大REITs。”业内人士表示，在绿地试水之前，去年万科曾联手金融公司发起了鹏华前海基金，而万科看准的也是商业地产资产证券化的巨大空间。
2、恒大集团推出互联网金融平台——恒大金服。据3月21日《21世纪经济报道》报道：17日，恒大旗下互联网金融平台——恒大金服亮相，这意味着恒大集团正式进军互联网金融。据悉，恒大金服将利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务，包括但不限于理财、保险销售、基金销售、第三方支付业务及其他企业资产投资。另据了解，恒大金服首批上线的，共有3～12个月期限的三个系列投资项目。
观点荟萃
1、人民银行研究局首席经济学家马骏：房地产去库存可对冲经济下行压力。据3月19日《第一财经日报》报道：19日，出席2016年中国发展高层论坛的马骏在接受专访时表示，“中国今年出口面临的下行压力可能超过原先预计;第二产业投资继续呈减速态势;今年前两个月，房地产开发投资开始企稳回升，复苏时点早于我们之前的预期，未来的房地产去库存措施还可以进一步对冲经济下行压力;2016年财政政策宽松度的提高有助于维持基础设施投资增速。”
2、财经评论员葛丰：清理“首付贷”是防患未然之举。葛丰3月22日《中国经济周刊》上撰文表示：央行和住房城乡建设部近期关于将清理“首付贷”的表态符合审慎监管基本原则。虽然“首付贷”目前可能刚刚萌芽，涉及的地域与规模还非常有限，但这种所谓“金融创新”的负外部性非常之大，倘若任由其野蛮生长，后果很可能甚为严重。因为“首付贷”连接房地产与金融这两个中国经济最重要的领域。“首付贷”对房地产的危害，主要在于向市场发出错误信号，凭空创设出一部分并不具备基本资质的虚假购买力，导致房价背离真实供需关系出现高估，而这种高估引发的财富效应又会进一步刺激各路资金加速流入，从而使房价进入资金推动型上升通道。“首付贷”对金融部门的危害，主要在于它试图冲击中国金融安全很重要的一道防线。房价非理性上涨与房贷安全性降低，两者很容易相互刺激以致陷入恶性循环。不过，中国严格的金融管制与独特的金融安排，使得上述恶性循环较易被控制，甚至被截断。可以说，“首付贷”是一种放贷机构不负责任地为了自身短期收益，罔顾风险长期化、外部化的伪金融创新。如今监管机构对“首付贷”进行清理和整顿，是为防微杜渐、防患未然的当然之举。
（责任编辑：张代强）