第9期
（总第9期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年3月29日
政策速递
1、国务院总理李克强：高度重视住房困难群众，也避免房地产市场出现大的波动。据3月24日“腾讯财经”报道：李克强于24日出席博鳌年会，并在开幕式上发表主旨演讲。他在演讲中表示，今年我们保障和改善民生的重点是继续织牢就业、教育、医疗、养老、住房五大民生保障“安全网”。今年将继续加大棚户区和城市危旧住房改造力度，把房地产去库存和棚户区改造货币化安置结合起来，更好满足居民住房刚性需求。与此同时，我们会按照因地制宜、分城施策原则，促进房地产市场平稳健康发展。尤其要高度重视住房困难群众，也避免房地产市场出现大的波动。
2、财政部与国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。据3月24日“腾讯房产”报道：财政部、国家税务总局于24日联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。“通知”明确，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时，发布了《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件，规定房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3、《四川省城镇体系规划(2014-2030年)》提请省人大常委会审议。据3月29日《四川日报》报道：28日举行的省十二届人大常委会第二十四次会议上，《四川省城镇体系规划(2014-2030年)提请会议审议。经过此次常委会审议后，“规划”将修改完善，并按程序报国务院批准。“规划”共十三章189条。在省域空间布局一章中，对全省生态保护、产业布局、城镇和重大基础设施建设等事业在空间上的布局进行了统筹安排，提出了“一轴三带、四群一区”的总体布局结构。其中，“一轴”即成渝城镇发展轴，“三带”为成绵乐城镇发展带、沿长江城镇发展带和达南内宜城镇发展带，“四群”包括成都平原城市群、川南城市群、川东北城市群和攀西城市群，“一区”即川西生态经济区。省域城镇体系主要包括城镇等级结构、规模结构和职能结构，拟确定成都作为国家中心城市，绵阳、南充、泸州等8个区域性中心城市和德阳、内江、遂宁等12个地区性中心城市，对城乡统筹发展、城乡居民点建设和基本公共服务等工作进行了空间安排。“规划”还对空间开发管制进行了明确，包括划定空间管制分区，明确禁建区和限建区的空间管制要素、范围、管制要求等内容。特别对世界文化与自然遗产地、风景名胜区、自然保护区及饮用水源保护区等15类需要控制的地区，以及重要敏感地区、风貌保护区和区域性基础设施通道等区域提出了相应的管控要求。
4、四川省出台《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》。据3月26日《成都商报》报道：四川省政府日前出台《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》。“意见”提出，到2017年，成都、乐山、广安、西昌四个建筑产业现代化试点城市，要形成较大规模的产业化基地。到2020年，全省将基本形成适应建筑产业现代化的市场机制和发展环境，装配率达到30%以上的建筑，占新建建筑的比例要达3成。同时，新建住宅全装修达到50%。到2025年，建筑产业现代化建造方式成为主要建造方式之一，装配率达到4成以上的建筑，占新建建筑的比例要达一半。同时，新建住宅全装修要达到7成。“意见”提出，对于按照建筑产业现代化要求建造的商品房项目，其项目预售资金监管比例还可以适当放宽。装配率达到30%以上的项目，可以享受绿色建筑政策补助，并在项目评优评奖中优先考虑。
5、上海市出台房地产新政。据3月25日《新闻晨报》报道：上海市政府25日发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。“意见”明确，进一步强化房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为。加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。“意见”要求，从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。“意见”强调，从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。“意见”提出，进一步加强公共租赁住房和共有产权保障住房的供应管理。根据“意见”，上海市还将建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。加快旧区改造和“城中村”改造，着力扩大符合政策的住房困难群体受益面。
6、深圳市出台楼市调控新政。据3月26日《深圳商报》报道：25日，深圳市出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。“意见”提出，（一）多渠道增加住房供应。（二）完善住房保障体系。（三）实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成；对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。（四）完善购房政策。本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。（五）规范房地产市场秩序。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。（六）加强房地产金融风险防控。结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。
7、人行南京分行、江苏银监局发文规范房贷业务。据3月29日《每日经济新闻》报道：28日，人行南京分行、江苏银监局发布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》。“通知要求”，严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。此外，“通知”对江苏省辖区的金融机构进行了必要的风险提示。“通知”要求，商业银行按照“了解你的客户”的原则，从严审查住房贷款业务真实性、合规性，坚持“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，即购房可以贷款，但“首付款必须是自有资金”。同时，要求商业银行综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。“通知”指出，尤其是对通过房地产中介公司、P2P平台、众筹以及小贷公司等非银行渠道筹集首付款，或通过消费贷款或信用贷款等银行融资充当首付款的客户，银行一律不得发放个人住房贷款。对商业银行无法查实首付款来源的，商业银行必须要求借款人提供首付款的书面诚信保证或书面承诺函。
8、沈阳市出台楼市去库存新政，购房“零首付”政策取消。据3月29日“人民网”报道：28日，沈阳市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》。在此次的“意见”中，删除了3月1日发布政策中，在支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房一节中提出的购房“零首付”政策，将其重新表述为，“对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策”。
市场动态
1、一线城市一季度土地供应量和成交量均创下新低。据3月25日《京华时报》报道：中原地产研究部统计数据显示，今年一季度一线城市合计供应土地70宗，创下历史最低，较去年同期的1032万平米锐减33%；成交57宗，合计619万平米，也刷新最低纪录，同比跌幅高达45.8%，其中住宅类地块只有17宗，平均楼面价则同比上涨了40%。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市商品房库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场的预期，目前一线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，这种情况下商品房价格的加速上涨趋势非常明显。
2、抢搭“末班车”：上海市上周商品住宅成交量环比大涨近五成。据3月28日《21世纪经济报道》报道：上海中原地产、同策咨询数据显示，上周，上海市商品住宅成交面积71.7万平方米，环比增加48.0%。这一水平相当于两周的成交量，同时也创下周度成交历史新高。与此同时，上周入市新盘量也创下年内新高，达到11个，供应面积为29.7万平方米。从供应产品来看，改善型项目比例提升至43.6%，一改前两周刚需项目“一家独大”局面。供应结构变化直接导致上周成交均价达到34084元/平方米，环比增加6.7%，在连续调整3周后首次出现反弹。
3、41家上市房企发布年报，盈利房企四成靠“外快”。据3月28日《法制晚报》报道：截至目前，已经有41家上市房企发布了2015年年报。具体来看，实现净利润同比增长的上市房企有22家，占比超五成。从净利润增幅来看，同比增幅超100%的共有8家，占比近两成。从净利润额来看，有7家公司2015年的净利润超过10亿元。其中万科A以181.19亿元的净利润，稳坐头把交椅。值得一提的是，去年净利润同比上涨的上市房企中，有四成公司利润并非来自“老本行”房地产业务，而是通过非主营业务“挣外快”，包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。此外，净利润下降或者亏损的上市房企，其业绩变动主因则是房地产行业的“老大难”问题：库存难以消化。
行业信息
北京市住建委：将严查中介“哄抬房价”违规行为。据3月28日《法制晚报》报道：北京市住建委日前透露，北京市将开展房地产经纪机构专项执法检查，重点检查擅自发布房源信息、违规群租、哄抬房价、阴阳合同、经纪人员不良行为等十个方面。从已抽查的百余家中介门店看，虚假房源、不开发票等问题比较明显，执法部门已立案调查。
创新转型
1、新鸥鹏集团兴建“教育城”：供给新节奏的示范样本。据3月27日“人民网”报道：在2016中国房地产百强企业家峰会上，新鸥鹏董事副总裁李战洪在专题演讲中介绍称，该集团兴办学历教育16年来，建立了2所大学，8所中学，2所小学，31所幼儿园和5座“教育城”。日前，一座中国最大教育产业园正在建设中……与会专家认为，新鸥鹏集团在调整和转型发展的路上，始于教育，兴于教育，在打造中国教育新繁荣和推动行业发展中具有十分重要的示范意义和样本价值。
2、降低住宅业务比重，远洋地产谋求转型。据3月28日《21世纪经济报道》报道：“住宅开发业务的黄金时代已经过去了。从2014年开始，住宅开发业务发生了质的转折。” 远洋地产主席兼行政总裁李明日前在业绩会上称。年报显示，2015年，该公司在进一步压缩管理费用和营销费用（营销费用绝对值下降35%，管理费用绝对值下降16%）的情况下，毛利率仅为20.6%。而在其2015年新增投资中，住宅开发占比由过去的90%降至60%，其他业务占比升至40%，未来还将达到60%。李明称，出于体现业务结构的考虑，董事局已经提出公司更名的建议。目前远洋的业务结构，除住宅地产开发外，还将投入到物业持有、地产基金、客户服务业等领域，由单一结构将逐步变为有限多元结构。
观点荟萃
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵：一、二线城市房地产库存不够，需要投资。据3月24日《中国证券报》报道：李稻葵23日在博鳌亚洲论坛年会“2016亚洲经济预测暨前瞻指数”发布会上表示,“今年下半年中国经济会有所回升。”他分析称，去年（中国）房地产投资是零增长，从目前房地产市场看，一二线城市房地产库存不够，需要投资，估计今年房地产会出现4%～5%的增长，全年经济增速大概是6.7%左右。所以，短期内对中国经济不要悲观。他同时表示，“未来三四年，只要政府下决心将‘三去一降一补’做到位，中国经济增长速度还会上升。”
（责任编辑：张代强）