第10期
（总第10期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年3月31日
政策速递
1、国务院常务会议通过《成渝城市群发展规划》。据3月31日《华西都市报》报道：30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过《成渝城市群发展规划》。会议强调，要以强化重庆、成都辐射带动作用为基础，以创新驱动、保护生态环境和夯实产业基础为支撑，建设引领西部开发开放的城市群，形成大中小城市和小城镇协同发展格局。成渝城市群以2011年获批的“成渝经济区区域规划”为依托，横跨四川省和重庆市，以成都、重庆两城市为核心，包括四川省内11个城市以及重庆整个地区。专家认为，在中西部资源环境承载能力较强地区，加快城镇化进程，培育形成新的增长极，有利于促进经济增长和市场空间由东向西、由南向北梯次拓展，推动人口经济布局更加合理、区域发展更加协调。
2、四川省要求保持住房公积金政策的连续性。据3月29 日“新华网”报道：29日，四川省住房和城乡建设厅印发通知，要求各市（州）认真梳理，履行相关法定手续，保持政策的连续性，用足用好住房公积金大力支持房地产市场“去库存”。据了解，去年四川省推出的公积金新政策包括4次降低住房公积金利率、推进异地贷款、提高贷款额度、降低首付比例、延长贷款年限、放宽提取条件等，全年释放公积金997亿余元。住房公积金全年化解了31.7％的商品房库存量。下一步，四川省将推进住房公积金向城镇稳定就业“新市民”覆盖，支持就（创）业大学生、农民工、个体工商户等使用住房公积金贷款购房，全省住房公积金个贷率保持在80％以上。
3、海口市出台意见调控房地产市场。据3月29日《海南日报》报道：海口市近日出台《海口市贯彻落实省政府关于房地产市场调控的实施意见》。“意见”提出，提高棚户区改造货币化安置比例，积极引导棚户区改造居民购买商品房用做安置房，打通存量商品房和棚户区改造安置房的通道。棚改项目货币直接补偿的面积原则上不低于该项目被征收房屋总面积的50%；棚户区居民选择货币直接补偿安置方式后，1年内购买该市新建商品房用做安置房的，市政府给予单户不超过2万元的补贴；棚户区居民选择部分现房安置部分货币直接补偿安置方式的，1年内购买新建商品房用做安置房的，市政府给予单户不超过1万元的补贴。“意见”要求，调整好房地产供需关系，结合“多规合一”优化房地产结构调整和科学布局，控制库存增长。原始取得土地时间在2004年8月31日前的住宅类用地，暂停新建商品住宅报建审批；今年产权式酒店项目批准建设面积不得超出75万平方米，产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的50%；鼓励长期滞销且符合条件的存量商品房，在符合质量安全前提下可改造为酒店、养老设施、互联网办公场所或其他公共服务用房。“意见”强调，加大金融支持，深化户籍制度改革，强化社会保障。要用好用足住房公积金政策，所有务工人员只需连续6个月参加公积金缴存即可申请办理购房公积金贷款，公积金贷款首付降至两成；同时将配合户籍改革，实行省外积分落户制度，促进省外购房人员落户；对于引进的具有高级专业技术职称、具有博士学位等高层次专业技术人才，在该市购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过5万元的住房补贴。“意见”明确，取消公租房建设实行货币化补贴，打通保障房与商品房双向转换通道，消化保障房和商品房库存。海口将取消公租房建设，全面实行公租房货币化补贴，将城镇中等偏下和低收入住房困难家庭、新就业职工、外来和进城务工人员纳入公租房保障范围；鼓励开发企业自持商品住房用于出租，出租规模在1万平方米以上的，按其租赁收入缴纳的营业税或增值税、房产税中市级留成部分的50%予以扶持奖励。
4、惠州市出台文件规范商品房销售行为。据3月30日《南方日报》报道：29日，惠州市房管局联合住房城乡建设局、工商局召开楼市“降温”会议，并现场发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》。“通知”指出，开发商预售商品房应取得《广东省惠州市商品房预售许可证》，而在取得预售证之前，企业不得以任何形式对外销售和签订认购书或收取意向金（诚意金）、定金。针对当前市场流行的二三级联动销售现象，“通知”也要求未取得预售证的房源不得委托代理机构（含电商）缴交团购费。
市场动态
1、上周北京市新建商品住宅市场量价齐涨。据3月29日“腾讯房产”报道：北京市住建委官网统计数据显示，上周，北京市新建商品住宅共成交1716套，环比上涨6.78%，同比下滑3.05%；成交面积20.25万平方米，环比上涨6.86%，同比上涨26.17%；成交均价32612元/平方米，环比上涨7.53%，同比上涨19.76%。
2、广东省商品住宅均价首次突破1万元/平方米。据3月29日“中国新闻网”报道：广东省房地产行业协会29日在广州举办“2016广东房地产市场景气分析会”上透露，今年1～2月，广东省商品住宅销售面积和销售额同比分别大幅增长64.3%和96.8%；销售均价10190元/平方米，同比上涨19.8%，首次突破万元/平方米；截止2月末，商品住宅待售面积3668.30万平方米，同比下降4.4%。
3、上周成都市主城区商品住宅市场量跌价升。据3月30日“腾讯房产”报道：四川中原监测数据显示，上周，成都市主城区商品住宅供应量3.08万平方米，环比下跌91.85%；近郊区县上周暂无供应。成交方面，主城区成交面积20.05万平方米，环比下跌0.96%，近郊区县34.22万平方米，环比下跌11.08%；主城区成交均价11139元/平方米，环比上涨6.77% ；近郊区县5901元/平方米，保持平稳态势。上周，主城区二手住宅成交2517套，环比上涨12.62%；成交面积23.37万平方米，环比上涨13.94%。
行业信息
1、百强房企资产负债率连升三年。据3月30日《新京报》报道：中国指数研究院近日发布的报告显示，全国百强房企资产负债率已连续三年上升。其中，2015年百强房企资产负债率均值为75.4%，较2014年上升1.5个百分点；带息负债均值为38.5%，较2014年上升1.1个百分点，整体负债水平有所上升。不过，报告认为，虽然从均值上看，百强房企的负债率有所增长，但在其发行的企业债中，3～5年期限的企业债总额占比达70%，有效缓解了企业短期债务压力；同时，负债结构也有所优化。
2、去年全球房价指数上涨3%。据3月30日《金融时报》报道：国际房地产顾问机构莱坊29日发布的报告显示，2015年全球房价指数上涨3%，高于2014年2.3%的增幅。其中，土耳其房价全年涨幅最大，达18%；而乌克兰和希腊的房产市场表现最弱，年度跌幅分别为12%和5%。亚洲一般住宅市场的年度涨幅为1.9%，低于全球平均涨幅。尽管一些市场录得房价增长，但台湾地区和新加坡的房价已经下跌几个季度了，2015年第四季度香港的房价也下跌了3.7%。该机构相关负责人表示，“尽管长期增长预期看好，但亚太区内持续的经济不确定性可能仍会影响近期的房产市场情绪。”
创新转型
1、外高桥集团提出自贸区“Mall of Mall“商业创新平台。据3月29日”腾讯房产“报道：在近期举行的“中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会”上，上海外高桥集团总经理刘樱在论坛上首次提出了自贸区“Mall of Mall”的商业创新平台。据其介绍，“Mall of Mall”理念的提出，是基于当下来势汹涌的跨境消费所面临的消费力流失、同质化竞争、质量难辨别、消费体验弱等诸多瓶颈和问题。“Mall of Mall”中第一个“Mall”即指，在国境内关境外打造一个实体的消费体验平台，并将贸易的元素叠加入商业地产；第二个“Mall”即指购物中心、百货等各类传统商业地产项目。这个平台的前端面向消费者，后端以外高桥自贸区的海外进口商品资源为支撑。“Mall of Mall”打造的不仅是以无国界生活方式为理念的跨境消费体验地，更将成为购物中心、贸易商的货源地，提供菜单式的商业样板解决方案。
2、宝安地产拟更名,探索“光伏+地产”模式。据3月31日《证券日报》报道：29日，宝安地产发布公告称，公司拟将注册名称改为东旭蓝天新能源股份有限公司。同日的另一份公告则称，宝安地产子公司东旭新能源与中利腾晖光伏科技有限公司签订了光伏电站EPC合作协议。根据宝安地产的构想，未来在新能源业务方面，公司将通过整合行业上下游产业链，积极布局集项目开发、项目融资、智能运维、能效管理等业务为一体的服务提供平台和一站式解决方案，致力于打造成为全球领先的绿色能源综合服务提供商。与此同时，结合多年的地产经验，公司将积极探索光伏建筑一体化的发展模式，融入“绿色环保”的现代化居住理念，形成独特的市场竞争优势，实现房地产业务与光伏发电业务的协同发展，探索“光伏+地产”的商业模式创新与升级。
观点荟萃
1、社科院城市与房地产经济研究室助理研究员邹琳华：二季度一线城市房价涨幅将趋缓。据3月29日“人民网”报道：28日，在社科院财经战略研究院举办的一季度宏观经济形势分析会上，邹琳华表示，2016年一季度，一线城市住房销售加速，房价快速上涨，使得一线城市房价上涨的能量得以提前释放，也促使了政府较严厉房价调控措施的出台。预计今年二季度，一线城市楼市可能难以再有更好的表现，房价总体将涨速趋缓。他同时表示，在政策利好不断出台及购房信贷宽松的大背景下，多数二线城市房价稳中有升，部分热点城市房价可能快速上升。三四线及以下城市面临着住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。即使销售速度有所加快，短期库存水平短期难以下降到合理值范围内，稳价走量将仍是三四线及以下城市2016年的主线；同时，由于金融环境极为宽松，购房信贷成本处于历史低点，加上今后政府的各种支持与剌激政策仍将相继出台，房价短期将稳中有升，但不具备大涨的基础。
2、民生银行地产研究院首席研究员冯焱东：房地产不仅要因城调控还要因企调控。冯焱东3月30日在《每日经济新闻》撰文称：从房地产调控角度看，如果对房地产重点调控对象之一——房地产供应的市场主体开发商不做具体分类分析，这种调控可能依然不够完善。笔者认为，防范房地产金融风险，在供给侧方面主要应关注广大中小开发商。首先，从财务风险角度上讲，中小房企的资产负债率一般较高，难以获得股权性融资和债务性融资，融资成本也很高，风险明显高于大型开发商。其次，从经营风险角度看，中小房企在经济实力、战略选择、发展策略、质量与成本管理、开发理念、产品定位、市场与政策波动应对、人才队伍、专业能力等等方面都与大型开发商有一定差距，经营风险相对较高。再者，当前房地产库存较大的地区多集中在三至五线城市，这里恰恰是广大中小房企的主要聚集地。如果说中国房地产出现较大风险，体现在开发商层面可能主要就是广大中小房企，中小房企出风险的概率不仅比大型房企高，而且出现风险的时间可能比大型房企早。如何防范和化解广大中小房企可能出现的风险，牢牢守住不发生系统性、区域性金融风险的底线呢？笔者认为有两点需要高度重视。一是监管部门在关注房地产供求关系和房价波动的同时，应该把中小房企生存发展状况作为一个重点来调研，及时发现苗头性问题，及早进行防范和处理。二是积极给予中小房企合理支持，核心之一是金融支持，以“激发金融活力，促进金融资源优化配置”。办法至少有两个，其一是鼓励金融机构特别是地方性金融机构成立专门的房地产金融部门，利用本土房地产市场和房企比较熟悉的优势，给予合理贷款支持。其二是发展房地产私募基金。其他措施还包括鼓励企业并购、控制土地出让规模、棚户区改造、保障房建设与去库存结合等。
（责任编辑：张代强）