第18期
（总第18期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年4月28日
政策速递
1、财政部、国税总局联合发布《关于营改增后契税 房地产税 土地增值税 个人所得税计税依据的通知》。据4月27日大燕网报道：25日，财政部、国税总局联合发布《关于营改增后契税房地产税 土地增值税 个人所得税计税依据的通知》。“通知”明确，一、计征契税的成交价格不含增值税。二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。“通知”自2016年5月1日起执行。
2、吉林省政府办公厅出台《关于化解房地产库存的若干意见》。据4月26 日《21世纪经济报道》报道：日前，吉林省政府办公厅出台《关于化解房地产库存的若干意见》。“意见”明确，吉林省将进一步简化农民租购房屋落户手续。其中，取得居住证和在地级以下城镇落户的农民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有与市民平等的接受义务教育、基本医疗卫生服务、就业、社会保险、社会救助、住房保障等公共服务权利，其原有的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权不变。“意见”要求，对于商品房库存去化周期长的城市，原则上不再新开工建设棚户区改造安置房。各地政府可将棚户区改造储备项目统一调整纳入到2016年计划实施，全省货币化安置比例不低于50%；有条件的城市应达到70%以上，力争逐步达到100%。各地可根据实际情况，将二手房做为货币化安置房源。棚户区改造范围内征收的非住宅房屋可按照一定比例纳入开发性金融贷款支持范围。“意见”规定，居民家庭利用商业性个人住房贷款首次购买普通住房的，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%。利用住房公积金贷款购买二手房最低首付款比例为20%，房龄加贷款期限之和最长为40年。大力推进住房公积金省内异地贷款及其与金融机构组合贷款业务。进一步提高实际可贷款额度。足额缴存6个月可申请贷款。同时，鼓励城镇居民和农民购买库存商品房，有条件的城市政府可对购买新建商品房的购房人按照上缴契税额度给予适度的购房补贴。此外，取消住房限购、限贷政策，购房人无需提供住房所在地户籍证明、纳税或社保缴纳证明；取消商品房预销售价格备案审核制度；取消商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下所占比重必须达到70%以上的审批限制。
3、浙江省以立法形式推广绿色建筑。据4月26日“浙江在线”报道：去年发布的《浙江省绿色建筑条例》将自2016年5月1日起起正式施行。浙江省从而成为全国第一个以立法形式强制推广绿色建筑的省（区、市）。根据“条例”，浙江省将绿色建筑按照节能、节水、节地、节材和环境保护的技术应用水平，由低到高划分为一星、二星、三星3个等级。“条例”规定，使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑的，公积金贷款额度最高可以上浮20%，具体比例由设区的市住房公积金管理部门确定。商品住房采用预售方式销售的，其绿色建筑等级以节能审查意见为依据确定。“条例” 提出，到2020年底，浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修，其中还特别对建筑全装修强调“菜单式装修”，即在设计阶段就对不同的套型，甚至相同的套型，适应不同的经济承受能力、不同风格的装修设计，买受人在签订购房合同时可以选择，形成既统一又相对个性化的全装修发展模式。
4、南京市出台意见明确分类施策去库存等六项重点改革任务。据4月27日《每日经济新闻》报道：4月25日，南京市发改委对外公布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》，明确了分类施策做好去库存工作、有效遏制房价过快上涨势头、建立购租并举住房制度、积极推进棚户区改造和保障性安居工程、发挥合理住房消费政策效应、支持房地产行业转型升级等6项重点改革任务。“意见”明确，加大普通商品房用地供应力度，适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏，推动用地市场供需基本平衡。今年，南京全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。加强普通商品房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，保持房地产市场合理适度的价格水平。对于南京主城六区以及江宁、浦口的商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2万～3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%。“意见”要求，及时开展新建商品住房成本调查，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。同时，严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。“意见”提出，落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，推动商业银行扩大公积金归集范围。
市场动态
1、新政满月，沪深两市商品房成交量环比下降近半。据4月26日《证券日报》报道：中原地产数据显示，在“3·25”新政出台前一个月，上海市商品房成交面积约为207.8万平方米；而此后一个月的成交面积约为104.5万平方米，环比下降49.7%。另据不完全统计，同样的这两段时间内，深圳市商品房成交量分别为5182套和2674套，环比下降近5成。中原地产首席分析师张大伟表示，“目前，沪深两市房源数量报价的下跌已经超过报价上涨的数量，可以说政策的短期效应已基本显现，市场也将逐步进入调整阶段。”不过他同时也表示，尽管政策干预可以改变短期的市场格局，但对于中长期的房价走向，依然取决于供求关系的基本面。
2、广州市上月商品住宅成交量翻番均价略降。据4月27日《广州日报》报道：4月26日，广州市住建委发布的报告显示，今年3月，广州市新建商品住宅网上签约面积99.37万平方米，环比增长98.7%，接近翻了一番；网上签约均价15634元/平方米，环比下降8.1%。业内人士认为，由于广州市不太可能收紧调控，因此成交量有望在高位保持稳定；此外本市目前的库存去化周期在9个月左右，刚过供求平衡的水平，所以房价暴涨的可能性也不大。
3、上周成都市主城区商品房销售市场量价齐涨。据4月27日“腾讯房产”报道：四川中原监测数据显示，上周，成都市主城区共有18个项目获得预售许可，其中14个住宅类项目，4个商业类项目，商品房新增供应面积57.93万平方米 ，环比上涨97.32%；商品房成交面积87.37万平方米，环比大涨42.80%，商品住宅成交均价为10605元/平方米，环比微涨0.93%。
4、二十大标杆房企四月份拿地支出近九成集中在二线城市，地价再创新高。据4月26日《第一财经日报》报道：中原地产数据显示，截至24日， 20大标杆房企本月拿地支出金额为218.61亿元，其中二线城市195亿元，占比接近九成。此外，在本月已经成交的165宗住宅用地中，二线城市住宅用地的平均溢价率72%，刷新了历史纪录，楼面地价4519元/平方米，同比涨幅高达183%。业内人士表示，在一线城市纷纷推出楼市调控政策之后，资金溢出效应明显，大量资本有进入一线城市周边及热点二线城市的苗头，因此这类二线核心城市的房价和地价上涨势头均十分强烈。
行业信息
1、上海市将建立存量房交易资金第三方监管制度。据4月25日“网易财经“报道：4月26日深夜，上海市政府发布消息称，上海市房地产调控新政发布一个月以来，房地产市场发生了积极变化，政策效果明显。下一步上海市将采取三方面举措：一、建立存量房交易资金第三方监管制度；二、完善房地产经纪机构备案管理；三、切实加强房地产金融服务领域的监管。
2、广州市严查开发商捂盘惜售等行为。据4月26 日《信息时报》报道：日前，广州市住建委发布通报称，今年一季度，广州市房屋交易监管中心对中心六区的中介机构和在售商品房项目进行了日常检查，共有2个商品房开发项目及8家中介机构在巡查中被查出存在违规行为。相关负责人表示，下一步还将定期对房地产开发项目进行巡查，重点打击规避限购、捂盘惜售、虚假宣传以及超经营范围从事放贷、众筹等违规行为。
3、预售制度松动，深圳首试商品房现售。据4月28 日《第一财经日报》报道：4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。巧合的是，深圳也是最早接触预售制度的城市。有专家表示，土地招拍挂过程中，在符合相关政策和规划的前提下，对拟出让地块设定一些出让条件是合理的。当国内楼市趋向饱和、成熟时，出于降低门槛、促进房地产开发的预售制度是否也可在不同城市分类调整？这将是市场下一步关注的焦点。
（责任编辑：张代强）