第19期
（总第19期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年5月3日
政策速递
1、中共中央政治局会议提出有序消化房地产库存，实行差别化的调控政策。5月3日《每日经济新闻》报道，4月29日召开的中共中央政治局会议提出有序消化房地产库存，指出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
2、营业税改增值税后，二手房买卖出租均不加税。5月3日《广州日报》报道，建筑和房地产业自5月1日起实施营业税改增值税，之前房东和租客们非常担心的“加税”问题终于尘埃落定，出租房产所应缴交增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，增值税并非单列按住宅1.5%、商业地产5%来计征，故此“营改增”并没有给房东、租客带来额外税费负担，相反对于月租在3万－10万元这档的住宅和非住宅来说，因为之前营业税附加免征范围扩大至10万元以下，获得减税，分别减税0.1%和0.3%。
3、买房人无须再提供“婚姻证明”。4月29日“人民网”消息，日前，民政部和国家税务总局联合下发通知。“通知”称将加强民政部门与税务部门合作开展婚姻登记信息共享工作。税务机关在受理契税、个人所得税申报缴税的过程中，不再要求纳税人提供婚姻登记记录证明，而是结合户口本、结婚证等相关材料来判断当事人的婚姻状况，无法做出判断的可以要求当事人提供承诺书，就相关申报的婚姻状况真实性做出承诺。
市场动态
1、四月份全国100个城市新建住宅均价环比上涨1.45%，涨幅收窄0.45个百分点，一线城市退出涨幅前十位。5月3日“央广网”报道，中国指数研究院5月1号发布的报告显示，今天4月，全国100个城市新建住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。环比上涨城市数量明显增多，比上月增加了11个。和去年同期相比，涨幅进一步扩大。4月新建住宅平均价格环比涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。在环比涨幅居前十位中，没有了一线城市北上广深的踪影。
2、去年142家上市房企盈利增幅仅为7%。5月3日《证券日报》报道，沪深两市上市公司2015年年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，由于绿地控股去年实现A股上市，沪深两市共计142家上市房企营业收入总计高达12127.3亿元，首次突破万亿元，同比大涨37%；但归属母公司股东的净利润合计959.45亿元，同比仅增长7%，即平均每家上市公司每天约赚185万元。值得一提的是，73家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比超过五成；27家亏损，占比接近两成。
行业信息
1、全国首套房平均房贷利率降至4.52%。4月29日《京华时报》报道，融360监测数据显示，今年4月，全国首套房平均利率为4.52%，继续创新低。在其所监测的35个城市中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低的为佛山的4.18%，最高为乌鲁木齐的4.95%。
2、中消协曝房屋中介乱收费现象严重，存在霸王条款。5月1日《北京青年报》报道，日前，中消协发布了《房屋家居领域投诉情况专题报告》，其中曝光了房屋中介的四大问题：第一，房屋中介乱收费的现象比较严重。如收取高额的服务保障费，但在收取之后并没有真正保障消费者的权益，服务保障费中有关于物业保障的内容，旨在保障买卖双方顺利完成物业交割，可在实际操作中，有消费者反映，中介收取了服务保障费，但并没有保障物业的顺利交割。第二，房屋中介合同中存在不合理条款。如“一方出现违约行为，违约方赔偿等同于定金额的违约金，交易过程中产生的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中扣除”，这就意味着如果卖方违约，买方仍然要从违约金中拿出一部分作为中介费。第三，在资金监管过程中，部分中介机构违规操作，代替银行为买方做资金监管，将买方的购房款收入自己公司的资金池中，并利用这部分资金违规高息贷出，作为其他消费者的“首付贷”，这种行为严重威胁到了消费者的资金安全。
第四，部分房产中介隐瞒房屋真实情况，如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才予以告知，这种做法损害了消费者的知情权。
3、发改委曝十大价格违法案例，房地产等五行业数量居前。4月29日《经济参考报》报道，国家发展改革委28日公布了十起价格违法案件，在价格举报数量排名前五位的行业分别是交通运输、商品零售、房地产及物业管理、医药和社会服务。
4、北京市最大规模公租房摇号配租。4月29日《北京日报》报道，4月28日，北京市启动了第四次市级统筹公租房分配，对9961套公租房进行了摇号配租。这是该市迄今为止规模最大的一次配租，覆盖全市16个区。这7个项目房源均严格按照《北京市公共租赁住房建设技术导则》建设和产业化精装修交房，户型、装修标准统一，为后续公租房项目标准化运营管理与服务奠定了基础。
5、北京市土地供应数量创数年来新低。5月3日“中国经济网”消息，公开资料显示，目前北京地区经营性用地出让仅剩3宗尚未完成，供地数量创数年来新低。以挂牌竞价起始时间计，2016年以来，北京地区仅完成7宗经营性用地出让，即到目前为止今年仅供地10块。相关人士表示，土地供应奇缺的现状符合了2016年北京市土地供应加强“供给侧”结构性改革、探索建立经营性用地增减挂钩机制、逐步实施城市减量规划等总体思路。
5、成都市一项目七户楼板现裂缝，楼上倒水楼下滴水。4月29日《华西都市报》报道，成都市的“南城都汇”项目5期B区37栋多户业主发现天花板或地板有裂缝，有的长达五六米，中间塞得下两张名片。目前至少已发现7户出现了类似的问题。部分已被证实为贯穿性裂缝，从楼上倒半瓶矿泉水，楼下的天花板就慢慢渗出水珠。
6、德国柏林市叫停网络短租房，房主将与官方对簿公堂。中新社柏林5月1日电，风靡全球的网络短租房平台在德国首都遭遇“滑铁卢”。1日起生效的一项新法规要求，柏林的房主不能擅自将他们住房的性质改变为度假公寓。业界老大Airbnb已于日前开始陆续撤下2万多套柏林房源。但另一家网租房平台Wimdu和它的60余名房主则与Wimdu公司一起提起诉讼，要求法院判决新法规无效。这起诉讼将于今年6月正式开庭审理。
转型升级
房企新业态加速涌现：开发商多路径提升附加值。5月3日《中国证券报》报道，在房地产白银时代，开发商告别简单开发就可赚钱的时代后，正在多路径谋求提升产品品质和附加值，并大打“房地产+”牌，推动了文化地产、旅游地产、长租公寓等新业态加速涌现。比如，宝库中国瞄准了“房地产+文化”的巨大商机，针对社区推出了“宝库·艺术空间”产品。宝库中国创始人兼CEO柳费国介绍，这种模式是直接与开发商合作，由开发商提供500平方米空间、2000万资金，设计、建造、运营，提供800套自动保管箱和20年运营管理，包括宝库、艺术空间两大部分。前者是一套德国原装进口的全自动保管库系统，24小时运营；后者定位于“家门口的博物馆”，举办各类文化活动，有展览、文化教育等。人与物分离的第三方保管模式在国际上是中产阶级家庭的主流模式，在中国这个需求非常大，希望能做成像车位一样成为社区的标配。目前，宝库中国除与星河湾集团联袂推出“001号-星河湾宝库·艺术空间”，还与中信泰富、珠海华发、广东尚东等达成了合作共识。
观点荟萃
1、易居研究院智库中心研究总监严跃进：有序消化房地产库存，就是要做到库存平稳释放，避免房价大起大落。5月3日《每日经济新闻》报道，严跃进在解读中共中央政治局会议提出有序消化房地产库存时说，有序消化房地产库存就是要做到库存的平稳释放，避免房价的大起大落。既要有效化解库存，也要避免政策一松就出现房价大涨，政策一收紧就下跌的局面。并说，去库存既要关注当前的房地产形势，也要关注长远，挖掘潜在需求。注重区域性问题，差别化调控则是针对当前一二线和三四线楼市分化格局提出的举措。提高户籍人口城镇化率和深化住房改革是增加住房需求、着眼于长远的措施。他表示，农业人口市民化为房地产带来强大的需求，这是房地产持续稳定向好的内生动力，加快提高户籍人口城镇化率，也能够加快房地产去库存。目前热点一二线城市在积极补库存，而非热点城市、三四线城市则主要是去库存。有序消化房地产库存，需要各地“因城施策”，甚至同一城市“分区施策”。针对不同的情况，理清轻重缓急，分步实施。
2、中国社会科学院学部委员、中国社会科学院法学研究所研究员梁慧星：城市住宅用地续期是否收费由全国人大决定。近日，梁慧星就《物权法》第一百四十九条规定的城市住宅用地使用权期限届满后的续期问题撰文，回顾了《物权法》起草中关于“自动续期”规定的立法讨论过程，并强调了解决问题的路径。梁慧星曾任第十一届全国人大代表、第十一届全国人大法律委员会委员、《合同法》起草组组长，《物权法》、《侵权法》、《民法典》起草组核心成员，中共中央政治局集体学习《物权法》专题讲座主讲人。他在文中表示，城市住宅用地使用权期限届满后的续期问题，在当时立法过程中经历了几步变化，从三次审议稿“期满申请续期，续期付费”，到四议稿“自动续期，续期付费由国务院规定”，再到最终“自动续期，付费留待将来慎重研究”。他特别指出，“慎重研究”的研究主体，是指立法机关即全国人大常委会自身，而不是国务院或者别的机关。
（责任编辑：何世勤）