（总第26期）

四川省房地产业协会编辑部           2016年5月31日

 

政策速递

中共中央政治局：坚持党委领导、政府主导、社会参与、全民行动相结合，推动老龄事业全面协调可持续发展；要加强老龄科学研究，借鉴国际有益经验，搞好顶层设计，不断完善老年人家庭赡养和扶养、社会救助、社会福利、社会优待、宜居环境、社会参与等政策。5月28日新华社消息，中共中央政治局5月27日下午就我国人口老龄化的形势和对策举行第三十二次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，坚持党委领导、政府主导、社会参与、全民行动相结合，坚持应对人口老龄化和促进经济社会发展相结合，坚持满足老年人需求和解决人口老龄化问题相结合，努力挖掘人口老龄化给国家发展带来的活力和机遇，努力满足老年人日益增长的物质文化需求，推动老龄事业全面协调可持续发展。习近平指出，要着力完善老龄政策制度。要加强老龄科学研究，借鉴国际有益经验，搞好顶层设计，不断完善老年人家庭赡养和扶养、社会救助、社会福利、社会优待、宜居环境、社会参与等政策，增强政策制度的针对性、协调性、系统性。要完善老年人权益保障法的配套政策法规，统筹好生育、就业、退休、养老等政策。要完善养老和医疗保险制度，落实支持养老服务业发展、促进医疗卫生和养老服务融合发展的政策措施。要建立老年人状况统计调查和发布制度、相关保险和福利及救助相衔接的长期照护保障制度、老年人监护制度、养老机构分类管理制度，制定家庭养老支持政策、农村留守老人关爱服务政策、扶助老年人慈善支持政策、为老服务人才激励政策，促进各种政策制度衔接，增强政策合力。

 

市场动态

1、十大（一、二线）城市库存总量明显减少。5月31日 《经济参考报》报道，中原地产数据显示，截至5月30日，其所重点监测的10大城市库存总量明显减少。具体来看，十大（一、二线）城市合计库存为36.77万套，4834.7万平方米，较4月份的4948万平方米减少2.3%，同比跌幅更是高达27.4%。

2、前五月，二十大城市合计土地出让金同比增长67%，二线城市拍出99个地王。5月31日《证券日报》报道，中原地产研究部统计数据显示，截至5月30日，20大城市合计土地出让金收入5822.78亿元，较2015年同期的3481.6亿元上涨67%。数据还显示，二线城市已成“地王集中营”。截至5月30日，全国住宅类地块中溢价率超过100%的地块合计112宗，其中除了10宗在上海、3宗在广州以外，全部在二线城市。

3、五月份全国住宅用地成交总额前十榜单中长三角城市占九席。5月31日“中国新闻网”消息，中指院数据显示，“5月全国住宅用地成交总额排名前十”榜单中，杭州、南京、苏州分别以123.2亿元、88亿元、55.2亿元的成交价位列前三甲。在排名居前的成交地块中，较高的溢价率已成为“标配”，其中长三角城市出让的地块数量占比较高。排名前十的地块中，除去武汉市一宗土地位列第八，剩下的均位于长三角城市杭州、南京、苏州、上海、宁波，而南京市更是有4幅地块入榜。

4、合肥市单日土地出让金收入96亿元，六成以上地块溢价率超过200%。5月30日“人民网”消息，时间延后、调整地址、隔离竞价，合肥严格的土地拍卖规则并没有阻挡“地王”的诞生。5月30日，合肥市出让13宗土地，共揽金96.33亿元，其中超过60%的地块溢价率超过200%，更有部分地块溢价率高达300%以上。其中，厦门建发以350%的溢价率刷新了合肥市包河区的单价“地王”纪录。当日出让地块中，仅有巢湖2015-58号地块因竞买人不足流拍。

5、上海楼市新政出台两月：整体成交量急剧下滑，豪宅成交量逆势翻番。5月26日“人民网”报道，距离“沪九条”新政出台至今已有两月，上海楼市整体成交量出现急剧下滑现象，但豪宅市场成交量却有增无减。上海链家数据显示，截至5月23日，2016年新房市场中豪宅（成交均价为每平方米10万元以上）成交量为497套，与去年同期相比大幅上涨5.8倍；前5月成交量更是达到去年全年总成交量的8成以上。进入2016年以来，豪宅市场月度成交量均达到55套及以上，月均成交量近100套，较去年翻了一番。

6、五月份，北京市住宅租赁交易环比增长5%，房租均价环比下降1.2%。5月30日《北京日报》报道，伟业我爱我家集团的数据显示，今年5月，北京市通过该公司达成的住宅租赁交易量较4月同期上涨了5%，月房租均价为4503元/套，较4月均价小幅下降1.2%，过去三个月的租金均价基本持平。成交区域上，北京住宅租赁交易最活跃的5个区域分别是北苑、回龙观、上地、立水桥、清河。80后依然是当前北京租赁的最大群体，但90后群体本月较4月则提升4.07个百分点，成为第二大群体。

7、北京市通州区“商改住”项目低于预售价格入市。5月31日《北京晚报》报道，5月28日，通州商业办公市场限购后的首个“商改住”项目正式发售，13000元/平方米的入市价格低于此前发布的预售价。

 

行业信息

1、今年以来，房地产信托成立数量同比减少25.98%、规模同比缩减15.27%、预期收益率减少1.78%。5月27日《证券日报》报道，用益信托在线数据显示，截止到5月26日，信托公司今年以来已成立房地产类信托计划245款，共募集约536.94亿元，预期年平均收益率约为7.9%。相比去年同期，房地产信托成立数量同比减少了25.98%，成立规模同比缩减了15.27%，而收益率同比降低了1.78个百分点。

2、《中国商业地产大数据市场白皮书》：未来大数据将撬动实体商业万亿级市场。5月27日“新华网”消息，中国商业地产大数据联盟近日发布《中国商业地产大数据市场白皮书》。“白皮书”称，2016年国内商业地产大数据市场规模将达到540亿元，增幅超过51%。未来大数据将成为连接实体商业万亿级市场的核心入口。包括阿里大数据、百度大数据、中商数据等多家行业巨头将在商业地产大数据的技术研发、产品打造方面加速迭代和布局。

3、五月份全国首套房平均房贷利率创新低，二套房贷的平均利率与上月持平。5月30日《扬子晚报》报道，金融搜索平台融360近日发布的5月份房贷报告显示，5月份全国首套房平均房贷利率降至4.49%，再创新低，首付2成的银行数占比达到半数以上。5月份全国二套房贷款的平均利率为5.39%，与上月持平。在融360监测的35个城市的530家银行中，除11家停贷银行外，共有511家银行执行基准利率上浮10%的利率，比上月增加6家，为当前二套房贷款的绝对主流利率。

4、去年上市房企负债率达96%，再创新高。5月30日《北京晚报》报道，日前，中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》。报告显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，平均净负债率为96.09%，较2014年上升7.23个百分点，再创新高。

5、今年以来，中国投资者在美国的商业地产投资超过610亿元，超过去年总和。5月30日“参考消息网”消息，交易追踪机构Real Capital Analytics的数据显示，中资企业今年迄今已经完成和正在进行的美国商业房地产收购交易达47笔，交易总额为93亿美元（约合610亿元人民币），已经超过去年全年的总和。这意味着中国投资者是美国商业房地产最活跃的海外买家，同期加拿大投资者在美国购置房产的交易总额为42亿美元，不及中国投资额的一半。

6、上海辖内商业银行恢复与链家等六家房产中介业务合作。5月31日《经济日报》报道，4月25日起，上海辖内商业银行根据《上海银监局关于个人住房贷款稽查的监管意见》相关要求，暂停与链家等六家房产中介机构业务合作1个月。近日，根据上海市银行同业公会核实相关情况及各相关监管部门意见，公会即日起将指导上海辖内商业银行恢复与链家等六家房产中介机构的业务合作，同时指出如果房产中介机构今后再发生违法违规及不诚信行为，一经发现，银行仍将严格按照监管部门的审慎监管要求，暂停与其的业务合作。

 

创新转型

保利地产3.5亿元参股设立券商机构。5月27日《证券日报》报道，5月25日晚，保利地产发布公告称，公司全资子公司保利物业拟出资3.5 亿元，与广东粤财控股、深圳泓景投资、高信证券、恒明珠证券、伟禄美林证券共同发起设立粤港证券股份有限公司(简称“粤港证券”)。保利地产方面表示，本次投资“有利于公司不断做大做强房地产金融业务；有利于公司把握中国资本市场发展机遇，依托广东自贸区建设、深化粤港两地金融合作的优势，分享证券业务快速发展带来的红利。通过长期持有粤港证券股权获取投资收益和资本增值，为公司经营业绩增长做出贡献”。

 

观点荟萃

1、人民日报：去库存仍是一场硬仗。5月《人民日报》刊发左娅的署名文章，称去库存仍是一场硬仗。文章说，尽管今年以来，买房的人又多了起来，房地产市场持续升温，加速了房地产去库存，但是，从全国整体情况看，去库存依然任重道远，仍需打硬仗。仔细观察市场，不难发现楼市整体升温的同时，分化情况也愈加明显：尽管热点城市房价上涨，个别区域甚至供不应求，但大量三、四线城市去库存压力依然较大。来自国家统计局的数据显示，今年1—4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。而且，供给还在增加，而需求增速不容乐观。2011年以后，一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。有些库存水平较高的地区，人口增长却较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。再说，一线城市调控政策收紧释放的信号，也可能对市场消化库存形成压力。3月份沪深等热点城市相继出台楼市调控政策后，沪深两地的楼市显性指标已经有较大回落。不过，去库存虽然艰巨，却不能“乱投医”，特别是不能用强刺激或加杠杆的方式，应引导房地产回归“居住”核心功能，注意因城施策、因地制宜科学发力去库存。

2、《中国经济周刊》评论：调控楼市的关键是调控货币。5月31日《中国经济周刊》发表评论称，国家统计局最新数据显示，4月份二线城市房地产市场“接力”一线城市领跑全国，其土地成交均价环比涨幅高达53%，同比涨幅更是高达180%。为避免可能出现的“失控”状况，二线城市新一波楼市调控已在所难免。不过历史经验已再三表明，行政式调控通常只能对房地产市场短期走势形成压制，中、长期内这类调控逐渐失效已近乎常态。譬如眼下就有一个现成的例子：本轮反弹最先迎来紧缩性调控的一线楼市，其在3月底、4月初政策收紧后确实迅速被“冻结”，成交量短短一周内即环比下降三成以上，但是与此同时，通常被认为更能反映房价未来走势的土地价格仍一路狂飙，“面粉”价格显著高于“面包”价格，已经是一线城市房地产市场默认的行规。所以说要形成房地产调控长效机制，还是要先搞清楚调控所针对的房地产价格泡沫究竟为什么按下葫芦浮起瓢?市场化条件下决定房地产价格中、长期走势的支配性因素是且只能是供需关系，而这种供需关系的上游变量归根结底无非有两项，即决定需求的货币供应量与决定供给的土地供应量。近期一、二线城市房地产价格依次出现快速上涨，其实就是货币宽松背景下，各类城市土地稀缺性依次被凸显并重新定价的过程。上述逻辑决定了楼市调控必须要从货币供应与土地供应两方面入手。不过鉴于目前我国房地产市场已整体面临“去库存”压力，进一步加大土地供应的政策空间实则已非常有限，因此相比之下，货币调控显然更应该成为楼市调控最主要的抓手。

（责任编辑：何世勤）