（总第28期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年6月7日
政策速递
1、国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。6月6日《经济参考报》报道，日前，国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。“意见”要求，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。“意见”提出，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。“意见”指出，将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
2、国务院宣布取消包括房物业管理师等47项职业资格。6月3日“中国新闻网”消息，6月1日召开的国务院常务会议决定，在两年已分五批取消272项职业资格许可和认定事项基础上，再取消招标师、物业管理师、市场管理员、插花员等47项职业资格。至此，近两年来，共有319项职业资格许可和认定事项被取消。
3、国土资源部：“十三五”新增建设用地总量缩减17%。6月7日《证券日报》报道，6日，国土资源部召开新闻发布会表示，“十三五”期间，安排新增建设用地总量将由“十二五”期间的3925万亩压缩至3256万亩，缩减比例约为17%。国土资源部表示，“十三五”期间将着重推进地方盘活存量建设用地。据介绍，改革开放以来，我国城镇化进程成效显著，但国土资源开发利用方式较为粗放。“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%，远高于同期城镇人口11%的增幅，地均GDP仅相当于欧美等国家的1/5～1/4。国土资源部规划司巡视员、副司长鞠建华表示，我同城镇化土地面积的增长大于人口城镇化的增长。1981年到现在，城镇人口增长了约3.5倍，而城镇地区建设用地增长了7.7倍。
4、银监会、国土资源部：推进15个县（市、区）农村集体经营性建设用地入市改革试点工作。6月6日《人民日报海外版》报道，近日，银监会、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。“办法”共三十五条，涉及银行业金融机构业务开展和土地管理的各个环节，从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等多方面对集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务进行了详细的规定，主动适应了农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”的改革要求。“办法”明确，允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县（市、区）地区。对适用地类，“办法”则明确了农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中规划为工矿仓储、商贸服务等经营性用途的土地。
5、多地下调住房公积金缴存比例，明确上限不能超12%。6月7日“中国新闻网”消息，4月13日召开的国务院常务会议提出，从2016年5月1日起两年内，规范住房公积金缴存比例，对高于12%的一律予以规范调整，同时由各省(区、市)结合实际，阶段性适当降低住房公积金缴存比例。梳理结果显示，目前已有河北、天津、福建、吉林、宁夏、青海、重庆等地出台了阶段性降低住房公积金缴存比例的具体办法。在住房公积金缴存比例方面，各地均明确了不得超过12%的“天花板”。
6、广州市公布“升级版”公租房保障政策。6月7日“中国新闻网”消息，广州市政府6日公布了该市修订后的《公共租赁住房保障办法》。其中，“办法”在扩大保障面上作出三项修改，一是将公共租赁住房保障覆盖面由户籍城镇低收入住房困难家庭拓宽至中等偏下收入住房困难家庭；二是适当照顾孤儿，将孤儿独立申请公共租赁住房的年龄下限由18周岁下调至16周岁，使符合条件的孤儿能尽早实现“住有所居”；三是关怀“新移民”，将申请人未年满18周岁非本市城镇户籍但在本市工作或居住的子女，作为共同申请人予以保障，满足申请人家庭团聚的愿望。此外，“办法”还加大了住房保障力度，如保障期限由3年延长至5年、优化租金标准、明确双特困家庭轮候期间可领租赁津贴、房屋分配也照顾残疾和老年人等特殊群体。
7、西安市主城六区毕业大学生可租保障房。6月6日《人民日报》报道，西安市保障性住房管理中心日前透露，今年西安市主城六区拟分配租赁型保障房约2.2万套，除了本地住房困难群众和外来务工人员可申请外，还首次向新就业或创业的大学生开放。据了解，对于今年即将毕业且户口在西安市城六区的大学生，租赁型保障房的租金标准按照每月每平方米2.98元的廉租房标准执行，对于户口不在西安的大学生，月租金按照公租房标准执行，以平均50平方米的房源为例，月租金大概在300元左右。入住后，每年将进行一次资格审核，重新确定租金标准，不符合条件的将退出。
市场动态
1、前五个月40大房企销售金额同比增长超过六成。6月7日《证券日报》报道，CRIC的数据显示，包括万科、恒大、碧桂园等在内40家大型房企今年前5个月的累计销售金额为11916亿元，同比增长66%。其中，5月份的单月合计销售金额为2866亿元，环比增长5%，同比大涨43%。
2、全国24个小城镇房价突破万元大关。6月7日“央广网”消息，据中国之声《全国新闻联播》报道，相关数据显示，在一线和二线核心城市房价高企情况下，全国24个小城镇今年的房价也已突破万元大关。这些小城镇主要包括两类，一类是环北京、上海、深圳三大一线城市周边的小城镇，另一类则集中在浙江板块的很多县城(县级市)。排名第一位的是三亚的凤凰镇，均价为16891元/平方米。位居第二的是今年以来扶摇直上的东莞凤岗镇，目前价格与凤凰镇的差距在100元/平方米左右。
3、深圳市房地产市场成交量连续两月同比腰折，但均价依然坚挺。6月3日“新华网”消息，深圳市规划和国土资源委员会日前发布的数据显示，今年5月，深圳新建商品住房成交2259套，环比下跌3.46%，同比下跌63%；二手住宅成交3728套，环比下跌56%，同比下跌72%。一二手住宅总成交量为5987套，同比下降45%。在此前的4月，深圳一二手住宅共成交10856套，同比下降53%。然而，即便成交量连续两月同比腰折，但均价依然坚挺。5月，深圳新建商品住房成交均价升至55817元／平方米，环比上涨12%，同比上涨96%。
4、京沪两市前5个月顶级豪宅成交量同比均增长超过5倍。6月7日《证券日报》报道，中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京市单价10万元/平方米以上的顶级豪宅共签约162套，与2015年同期的25套相比，同比上涨548%。无独有偶，上海链家市场研究部统计数据也显示，截至5月29日，上海市今年新房市场中成交均价10万元/平方米以上的顶级豪宅成交量为528套，与去年同期相比大幅上涨5.1倍，成交量已经达到去年全年总成交量的86.6%。
行业信息
1、住房和城乡建设部通报7起房地产中介违法违规案例。6月7日《人民日报》报道，住建部6日公布了7起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例，所涉及的违法违规行为主要有：中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、不按规定备案，中介人员以个人名义违规承揽业务收费、违规参与出租群租房等。
2、前五个月，全国土地市场共有105宗高总价地块，其中52宗被国企获得、89宗为上市公司获得。6月7日《证券日报》报道，中原地产研究部统计数据显示，今年截至5月31日，全国土地市场合计有105宗高总价地块。按竞得企业类别来看，有52宗地被国企获得，合计成交金额1785.8亿元，占比为54%；按竞得企业性质来看，有89宗为上市公司获得，合计成交金额为2760亿元，占比为84%。
3、“以房养老”试点近两年市场冷清。6月7日《证券日报》报道，在西方发达国家，“以房养老”是常见的一种养老模式，该模式起源于荷兰，发展比较成熟的是美国，现在世界上已有20多个国家相继推出。这种养老金取得方式是现行基本养老保险的一种必要补充和选择，是增加城乡居民获得更多养老资金的选择机会。但在我国“以房养老”试点开启近两年来，全国4个试点城市成效并不乐观。最新统计数据显示，截至5月20日，全国反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的是47人38户。其中，北京18人12户、上海13人11户、广州14人11户、武汉2人1户。
观点荟萃
1、国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁：房地产去库存不是要让农民工当“接盘侠”。6月6日《人民日报海外版》发表文章称，尽管今年以来，一、二线城市的房地产销售有所升温，但难掩三、四线城市库存依然较大的压力。国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出，当前社会上有一种看法认为，加快农民工市民化，是要让农民工当房地产市场的“接盘侠”。这显然是一种误读，农民工进城的确是“去库存”最主要的利好，但这并不是说农民工市民化就是鼓励农民工买房。法国巴黎银行亚洲首席经济学家陈兴动表示，如果只是单一地让农民群体大量买房，则农民的购买力可能会因此下降，买房后会减少农民在其他方面的消费，这并不利好经济。清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，特别反对仅仅为了短期去库存采取“饮鸩止渴”的办法，比如零首付、场外配资，这样会埋下房地产泡沫的种子，去库存的根本在三、四线城市，应该加快城镇化，可以引导农村居民先租后买，暂时可以由政府的某个基金将房子买下来，租给农民住，使房子先用起来。
2、证券日报：发展好房屋租赁市场将会取得一举多得的效果。6月7日《证券日报》发表朱宝琛的署名文章称，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%。但是，目前我国城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题，具有非常重要的现实意义。业内人士认为，国务院办公厅日前印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将对住房租赁市场的发展起到很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。更为重要的是，这也是化解房地产库存的一个重要举措，对盘活房源，提高使用效率，促进经济发展有重要作用。另外，开发商从开发销售向租售并举模式的转变，使得购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域新房快速去化成为一种可能，一定程度上能缓解存货压力，开发商也可以从住房租赁中获得相对稳定的租金收益。
3、北京青年报：驱使房企争当“地王”的力量有四：一是经济走势，二是通胀预期，三是融资成本低，四是政府对风险大包大揽。6月6日《北京青年报》发表谭浩俊的署名文章称，是什么力量驱使房企如此不惜一切代价地竞相拿地、争当地王呢？答案有四：一是经济走势驱使。按照权威人士的说法，中国经济呈现“L”形格局。那么，探底和在底部盘整很有可能是未来几年中国经济的基本格局。在这样的情况下，无论是经济继续下行还是呈现复苏态势，对房地产市场来说，都可能是一种利好。二是通胀预期。从2008年到现在，广义货币（M2）增加90多万亿元至140万亿元，平均每年新增的M2 达10多万亿元。尤其是2015年，新增信贷资金高达11.3万亿元。今年以来，投放的货币也是只多不少。释放出去的巨额货币，是会转化成通货膨胀因子的。房企通过拿地来维持资产的保值增值，可避免货币贬值。三是融资成本低。一些银行为了信贷投放需要，甚至可以用倒贴钱的方式把贷款投放给房企。这也无形中增强了房企竞相拿地、争当地王的动力。四是政府对风险的大包大揽。这些年来，因为地方政府、银行、企业等不规范行为积累起来的风险并不少。但是，风险的积累者，包括地方政府、银行和企业，似乎并不需要承担责任，也不需要承担风险，而是由政府大包大揽了。地方债务面临风险了，通过债务置换的方式化解，银行面临风险了，则通过不良资产证券化来解决，企业面临风险了，就以债转股的方式解决。就连银行滥发信用卡产生的风险，都可以通过不良资产证券化来解决。更何况，拿地的资金大多是银行的，至多把地给银行罢了。自然，也就不会把地价当回事。
（责任编辑：何世勤）