房地产快讯（2016）第52期
房 地 产 快 讯
第52期
（总第52期）
政策速递
1、国土资源部：严格执行产能过剩行业项目用地预审与审查。据《经济参考报》9月5日讯：国土资源部办公厅近日印发《关于落实国家产业政策做好建设项目用地审查有关问题的通知》。“通知”要求，严格执行产能过剩行业项目用地预审与审查。其中，在用地预审方面，对于产能过剩的钢铁、煤炭等行业新增项目，一律不再受理用地预审。“通知”还提出，将建立部门联动机制，各级国土资源主管部门加强与相关行业主管部门的沟通协调，共同严格把关。要进一步规范审查报批运转，提高用地审批效率，减少用地报件积压，各地对于项目用地报件存在问题需要补正的，原则上要在1个月内补充完善，最长不得超过3个月。
2、国家税务总局发布《关于营改增试点若干征管问题的公告》。据《广州日报》9月3日讯：国家税务总局近日发布《关于营改增试点若干征管问题的公告》。“公告”明确，个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
3、河北：建设用地向京津冀协同发展重点区域倾斜。据《上海证券报》9月4日讯：近日，河北省国土资源厅发布《关于做好土地利用总体规划调整完善有关问题的通知》。“通知”提出，目前河北省正在加快推进土地利用总体规划调整完善工作，力争今年12月1日起，用地审批执行调整完善后的规划。“通知”要求，建设用地规模调整要综合考虑各县市区人口、土地资源状况、社会经济发展需求等因素确定，并向京津冀协同发展重点区域和承接产业转移平台倾斜。“通知”还提出，切实优化城市用地布局，合理安排大中小城市用地规模，优化城市用地布局，促进串联式、组团式、卫星城式发展，新增规模要向省级以上开发区、市县城区和重点镇倾斜。深入贯彻落实《京津冀协同发展土地利用总体规划》，存量挖潜区，原则上不再安排新增建设用地规模，积极推进低效用地再开发和旧城改造，提高用地效率。此外，河北省将加强北京周边地区规划管控，划定城镇开发边界，严控新增建设用地规模，避免无序和盲目发展房地产。
4、海南省多举措促进住房租赁市场的发展。据“中国证券网”9月3日讯：海南省政府办公厅近日印发《海南省加快培育和发展住房租赁市场实施办法》。“办法”从培育市场供应主体入手，要求市县政府积极引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变，利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。同时，“办法”明确，海南省还将鼓励各类投资者注册成立住房租赁企业，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的租赁服务。住房租赁企业可按相关规定享受生活性服务业的各项支持政策。在完善公共租赁住房方面，海南省将推进公租房货币化，转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举，提高公租房运营保障能力。另外，“办法”还规定，依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，按相关规定享受税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。
5、沈阳市出台促进房地产市场健康发展的补充措施。据“证券时报网”9月4日讯：沈阳市人民政府办公厅9月2日印发《沈阳市促进房地产市场健康发展的补充措施》。“补充措施”要求，凡政府投资的房建项目，其整体装配化率不低于50%；沈阳市行政区域内(除辽中区、新民市、法库县、康平县外)的房地产开发项目，其整体装配化率须达到30%；城市核心区域适当提高比例，楼面起拍价在3500元/平方米以上的项目，其整体装配化率须达到35%。对于已取得商品房预售许可证超过5年且未售出的商业、办公项目，具备条件的支持开发企业调整其使用功能。同时，“补充措施”还允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气、用热价格应按照居民标准执行。“补充措施”要求，各地区需配建展览馆、图书馆、体育馆、医院、养老院等公共服务设施的，要优先以收购库存商品房的方式解决。此外，“补充措施”还提出，自本文件下发之日起，居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米或新建办公用房超过80平方米的，可办理落户，落户后，各地区教育局保证购房人子女与其他正常住宅房主子女享受同等入学待遇。同时明确表示支持大中专毕业生购买商品住房。
6、成都市五城区严管工业用地用途。据《四川日报》9月5日讯：《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》日前印发。“意见”强调，工业项目应服从城乡总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划，五城区工业园区内集中连片、未供地且未建设的工业用地，原则上用于制造业项目。新建生产性项目，须由市经信委对产业类别、投资强度进行评审并确认后，再由市、区规划、国土、建设、房管、环保、消防等部门按有关程序和规定办理相关手续。对新出现的未批先建项目，成都将依法由相关部门按照违法建设予以查处。
市场动态
1、八月份30个典型城市新建商品住宅成交量连跌三月后反弹。据《经济参考报》9月5日讯：近日，易居房地产研究院公布的数据显示。今年8月，该院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2287万平方米，环比增长9.2%，同比增长27.2%。今年5-7月份，这30个城市的新建商品住宅市场交易量呈现逐月下降态势，到了8月份出现反弹。另外，若对比历史同期数据，今年8月份市场成交量同比大致增加三成左右。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析预测称，近期部分二线城市存在政策调整的可能，所以购房者在入市方面依然不敢懈怠。部分房企在9月份推盘节奏相对也会加快，这都会使得9月份市场成交量继续攀升。值得注意的是，在成交量攀升的同时，也要警惕部分城市房价加速上涨的风险。
2、北京前八月商品住宅成交面积创新高。据《北京日报》9月3日讯：中原地产研究中心统计数据显示，今年1-8月，北京市商品住宅成交面积488万平方米，为近3年的最高值；签约量32813套，比去年同期下降10.7%，显示大户型成交比例明显上涨；成交均价35399元/平方米，为历史最高点，同比上涨24.9%。与此同时，本市商品住宅供应量则刷新历史最低，仅供应18377套，较2015年同期减少37.2%。库存方面，仅5.9万套的库存量也较去年同期下降23.7%。
3、合肥市预出让6200余亩居住用地。据《上海证券报》9月4日讯：安徽合肥市国土资源局3日透露，为进一步调控房地产市场，加大居住用地供应，该市2日集中发布50宗、面积6200余亩的居住类国有建设用地使用权出让预公告，其中最大的地块近300亩。
行业信息
1、八月份全国首套房平均利率4.44%。据《京华时报》9月2日讯：融360近日发布的报告显示，今年8月，全国首套房平均利率为4.44%，和上月持平，同比去年8月的5.16%则下降0.72%。在融360监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.11%。
2、北京、山东正拟定措施杜绝公房转租牟利。据《华夏时报》9月3日讯：据了解，北京、山东等地正在拟定有关直管公房管理的政策措施，内容大致涉及加强对转租转借的监管力度，规范转租转借行为；按照市场化租金就地改善周边有承租意愿的原址户籍居民的居住条件，把部分房源用作公共服务设施用途，结合城市功能升级需求等内容。
3、二手房连环单要注意三类问题和风险。据《京华时报》9月2日刊文：所谓二手房连环单，主要是指房主为了购买新房而出售现有的房屋，买卖行为同时发生，同时在这又买又卖，就是A买B的房子，B卖掉他的房子要去买C的房子，称之为连环单。以上这种叫两连环，但通常的连环比例是三到四个连环，这样的连环甚至可以牵涉四个以上的购房人。连环单操作复杂，需要把握好中间的每一环，据不完全统计，目前市场上的连环单主要面临以下三类问题和风险：第一，购房资格问题。如果购房人先买后卖，自己的房屋因为各种原因未能卖出，未能及时腾挪出购房资格，签约时无法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题。第二，购房款问题。由于连环单交易方很多都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单交易成功与否。第三，税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的，按照现在的政策，满二年的唯一房源可以免交个人所得税，但如果购房人在前一套房源没有办理完交易时就已经进行了新房源的网签，那另一位购房人在网签时，系统中显示原房主名下就变成了两套房源，需要缴纳差额20%的个人所得税。这样就增加了购房成本，极易产生纠纷。
转型升级
多家房企入股易居（中国），积极布局服务市场。据《中国证券报》9月2日讯：近日，恒大、万科、云锋领衔16家百强房企与专业投资机构入股易居（中国）企业集团。易居中国董事长周忻表示，现在开发商关注很多房地产开发之外的事情，比如有的在做养老产业，有的在做长租公寓，还有的在做社区快递柜之类的服务。未来房地产行业的服务价值将日益凸显。周忻透露：“目前易居企业集团公司估值约80亿元。”该公司由易居旗下营销服务集团与克而瑞信息技术集团合并成立，旨在成为领先的大数据房地产交易服务商。新公司将充分整合新房营销代理、房地产大数据和二手房交易服务业务，通过优势互补与资源整合在房地产交易服务领域产生更大协同效应。业内人士分析，易居中国在社区“宝库”、物业服务等方面的布局是吸引开发商入股的一大优势。当然，开发商除了看好房地产服务业未来的价值提升，也意在参与易居中国私有化后回归A股的资本盛宴。
（责任编辑：黄河）