房地产快讯（2016）第77期
第77期
（总第77期）
政策速递
1、国土部修正两个“办法”：建设用地审批将改进，批后监管将加强。据12月14日“中国新闻网”报道：国土资源部13日召开新闻发布会，会上通报了《建设项目用地预审管理办法》和《建设用地审查报批管理办法》修正情况。相关负责人表示，此次修改的核心是进一步明确不同审批的功能定位，改进和优化建设用地审批流程，简化审查内容，精简相关报件，进一步提高用地预审和用地报批审查工作效率；同时，加强批后监管，严格用途管制，确保最严格土地管理制度的实施。
2、广州市二手房交易计税基准价将调整。据12月14日《广州日报》报道：广州市地方税务局近日发布通知，表示按照上级要求，参考房地产市场变化情况，该局将自明年1月1日起例行定期调整广州市存量房交易计税评估的部分基准价格。届时，将按照调整后的基准价格体系确定存量房交易最低计税价格标准。另据了解，广州市已经分别在2012年4月和2013年8月上线了存量房交易计税价格评估管理系统中的住宅和非住宅系统。
3、湖北省出台商品房销售明码标价规定实施细则。据12月14日“新华社”报道：湖北省物价局近日出台《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》，并将自2017年2月1日起开始实施。违规开发商将被列入黑名单，由多部门联合惩戒。根据“细则”，开发商自有产权停车位、车库的销售价格、租金标准、租赁年限等，都要在售房时标示清楚。此外，“细则”还规定：开发商在取得预售许可证或办理了现房销售备案后，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并公布商品房最高销售面积价格或平均销售价格；优惠折扣及享受优惠折扣的条件、折扣率等，如有多项优惠措施，应标明能否同时享有。同时，“细则”还列出了商品房经营者“不明码标价或不按细则明码标价；在标价之外加价销售或收取未予标明的费用；……”等7类禁止性行为。
4、成都市发布土地拍卖限价提示。据12月13日“观点地产网”报道：12日，成都市国土资源局发布《关于2016年12月28日国有建设用地使用权出让最高限价重要提示》。“提示”称，将于12月28日出让的7宗土地均设定拍卖出让最高限价。当最高报价不高于最高限价（含设定的最高限价）的，拍卖主持人按程序宣布成交；当最高报价高于设定的最高限价的，拍卖主持人宣布该宗地拍卖终止。拍卖过程中，竞买人须按照拍卖主持人现场公布的宗地加价幅度进行竞价，不得越过加价幅度进行竞价或喊价。超过加价幅度竞价或喊价的，报价无效。“提示”明确，宗地最高限价，由成都市国土资源局在拍卖会开始前密封送抵拍卖现场，由公证人员检验拆封后交拍卖主持人。最高限价将在拍卖会结束后由拍卖主持人在公证人员监督下统一宣布。“提示”虽然并没有关于范围的限制，但从其针对的7宗土地来看，均位于成都市主城区，分别有：青羊区、武侯区、成华区和锦江区。至于成都的其他区域，目前并无明确说明。
市场动态
1、国家统计局发布1～11月份全国房地产开发投资和销售情况。据12月13日“国家统计局”网站发布：2016年1～11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1～10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。1～11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1～10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%。截止11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。其中，住宅待售面积减少582万平方米，办公楼待售面积增加57万平方米，商业营业用房待售面积增加32万平方米。1～11月份，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，增速比1～10月份回落0.5个百分点。11月份，房地产开发景气指数为94.04，比10月份回落0.06点。
2、中国七个城市年内土地出让收入已经超过千亿元。据12月13日“中国新闻网”报道：中原地产研究中心数据显示，截至12月12日，今年全国“卖地”收入超过千亿元(人民币，下同)的城市达到7个，创下历史纪录。这些城市分别为：南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥和武汉。其中，南京、苏州、上海的土地出让收入都超过了1500亿元。除上海同比略有下降外，其余6个城市均现大幅增长，不少城市土地出让金更是出现翻倍式增长。此外，土地出让收入最高的50大城市年内的合计土地出让收入达2.33万亿元，同比涨幅达34%。不少城市的土地成交溢价率、楼面价、土地成交额也都超过了历史最高记录。
3、四川省统计局发布1～11月份全省房地产开发投资和销售情况。据“四川省统计局”12月14日发布：今年1～11月，全省房地产开发完成投资4918.79亿元，同比增长9.8%，增速较1～10月回落0.9个百分点；其中，住宅完成投资2953.83亿元，同比增长4.1%，增速与1～10月持平。1～11月，全省商品房销售面积为8190.78万平方米，同比增长22.3%，增幅较1～10月上升1个百分点；其中，住宅销售面积7033.20万平方米，同比增长22.6%，增速较较1～10月上升0.7个百分点。截止2016年11月末，全省商品房待售面积为2990.67万平方米，较10月末减少46.27万万平方米；同比增长7.5%，增速较10月末下降5.2个百分点。其中，住宅待售面积1093.85万平方米，较10月末减少73.79万平方米；同比减少21.7%，降幅较10月末扩大7个百分点。
4、成都市天府新区首次出让自持地块。据12月14日《成都商报》报道：14日，成都市公共资源交易服务中心发布了将于29日所拍卖的9宗天府新区地块的具体出让文件。其中3宗为租赁性住房用地，要求竞得者全部自持；其余6宗可销售地块则在“房屋租售对象、销售价格和转让条件”中规定：1、开发建设的商品住房须定向销售或租赁给成都科学城入驻企业和机构的工作人员。2、竞得人开发建设的普通商品住房销售价格须不超过6800元/平方米，高端商品住房销售价格须不超过9000元/平方米。3、商品住房销售后自签订购房合同并完成网签之日起5年内不得上市转让；自签订购房合同并完成网签之日起第6年至第10年上市转让的，房屋出售人须将增值收益（转让房屋计税价扣除原购房价款及按银行同期贷款基准利率计算的资金利息和应缴纳的税费）按50%、40%、30%、20%、10%逐年递减比例，缴纳给天府新区成都管委会指定单位。
行业信息
1、上月全国税收收入同比下降2.5%，房产税增长12.5%。据12月13日“中国经济网”报道：财政部13日发布的数据显示，11 月份，全国一般公共预算收入11491亿元，同比增长3.1%。全国一般公共预算收入中的税收收入8554亿元，同比下降2.5%，剔除不可比退税因素后增长3.3%。土地和房地产相关税收中，契税400亿元，同比增长10.2%；土地增值税313亿元，同比增长7.2%；房产税170亿元，同比增长12.5%；耕地占用税157亿元，同比下降22.7%；城镇土地使用税153亿元，同比增长19.8%。
2、上月住户部门中长期贷款大增。据12月15日《证券日报》报道：央行14日发布的11月份金融统计数据报告显示，11月份，全国住户部门贷款增加6796亿元，其中，短期贷款增加1104亿元，中长期贷款增加5692亿元，较上月增加801亿元。住户中长期贷款占当月住户部门贷款增量的比重已经超过80%。分析人士称，住户中长期贷款多为房贷，未来房企直接融资规模有望继续扩大。
3、上月房地产信托规模滑落至低谷。据12月14日《21世纪经济报道》报道：用益信托13日发布的报告显示，今年11月，共有53家信托公司成立691 款集合信托产品，环比增加57%，成立规模1267.78 亿元，环比上升32%。其中，房地产类信托成立规模不到120 亿元，且较上月略有下滑。除去 2 月份受春节因素影响外，近两月的房地产信托成立规模滑落至全年低谷。从占比来看，房地产信托也已成为最小的品种，规模占比仅为9%。报告称，不断加码的房地产调控政策，对房地产市场的吸金能力带来较明显的压制作用。
4、成都市启动第五轮城市总体规划修编。据12月13日《华西都市报》报道：9日，中共成都市委十二届九次全会审议通过了《成都市城市总体规划（2016-2030年）（送审稿）》。“规划”明确，“当前及今后一个时期（成都）的目标是建设国家中心城市。最终目标是建设可持续发展的世界城市。”根据“规划”，未来成都市将科学确定城市规模，推动城市可持续发展。严格划定城市开发边界和生态保护红线，坚决遏制城市无序蔓延和“摊大饼式”发展，保护好事关城市永续发展的重要区域、重要资源，科学“留白”，为未来发展留足弹性空间。
观点荟萃
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉：建立房地产长效机制，应从重建市场秩序入手。李宇嘉12月14日在《每日经济新闻》撰文称：上周末召开的中共中央政治局会议，在分析研究2017年经济工作时提出，2017年是推进供给侧结构性改革的深化之年，要深入推进“三去一降一补”，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。笔者认为，十八大以来，以供给侧结构性改革打破转型困境的架构已建立，未来将进入改革“深化期”。就房地产而言，尽管市场化发展已有20年，但短期应急式管理较为多见，各界渴望长效机制尽快出炉，以攻克行业积弊以及对经济金融的掣肘。多年来，房地产市场监管更多地集中在上游开发和预售审批上，对中下游销售端（包括二手房）及牵涉到房企、中介机构、媒体的行为监管较少。随着存量房交易占比越来越大，有限的行政资源无法应对，未来行业监管链条必须要重构。基于此，借鉴发达国家的经验，应从重建市场秩序入手，必须要发挥行业协会自律管理的作用。
（责任编辑：张代强）